Kauf einer Immobilie in Italien durch Schweizer Staatsangehörige
Schweizer Staatsangehörige können aufgrund des in Art. 16 der Einleitenden Bestimmungen zum italienischen Zivilgesetzbuch verankerten Grundsatzes der Gegenseitigkeit Immobilien in Italien erwerben, was mit den Bestimmungen des Schweizer Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer (BewG) voll und ganz vereinbar ist. Dieser Grundsatz ermöglicht sichere Transaktionen für Hauptwohnsitze, Zweitwohnsitze bis zu 200 m², Grundstücke bis zu 1.000 m² und Gewerbeimmobilien ohne diskriminierende Einschränkungen. Es ist jedoch notwendig, alle Phasen der Transaktion sorgfältig zu beachten und die vollständige Einhaltung der Gesetze beider Länder zu gewährleisten, um reibungslose grenzüberschreitende Transaktionen zu ermöglichen. In Italien gibt es nämlich keine institutionelle Behörde, die die Bedingungen der Gegenseitigkeit im Voraus überprüft, wie dies in der Schweiz der Fall ist: Die Kontrolle obliegt dem einzelnen Notar.
Grundsatz der Gegenseitigkeit zwischen Italien und der Schweiz
Der Grundsatz der Gegenseitigkeit ermöglicht es Schweizer Bürgern, italienische Bürgerrechte, einschließlich des Eigentums an Immobilien, in Anspruch zu nehmen, da die Schweiz Italienern durch LAFE und OAFE ähnliche Rechte gewährt und Ausnahmen für Hauptwohnsitze und Gewerbeimmobilien vorsieht. Das italienische Außenministerium hat die Gegenseitigkeit für den Kauf von Ferienhäusern und dazugehörigen Grundstücken sowie Erbschaften bestätigt. Für Nichtansässige gibt es keine Hindernisse, sofern der Kauf unter diese Kategorien und Größenbeschränkungen fällt, wodurch unheilbare Vertragsnichtigkeiten vermieden werden. Die Beschränkungen gelten nicht für den Erwerb mortis causa.
Schweizer Gesetzgebung: LAFE und Beschränkungen
Das Schweizer LAFE regelt den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, befreit jedoch EU-/EFTA-Bürger, einschließlich italienischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Italien, und erlaubt ihnen den freien Erwerb für berufliche Zwecke oder als Hauptwohnsitz. Kantonale Genehmigungen sind hingegen für Ferienhäuser mit einer Fläche von mehr als 200 m² oder Grundstücke mit einer Fläche von mehr als 1.000 m² im Rahmen der jährlichen Bundeskontingente erforderlich. Verstöße führen zur Unwirksamkeit oder Nichtigkeit der Verträge und zu strafrechtlichen Sanktionen von bis zu drei Jahren Freiheitsentzug: Es ist daher unerlässlich, vor Beginn einer Transaktion in Italien die Bedingungen der Gegenseitigkeit zu überprüfen.
Kaufverfahren in Italien
In Italien beginnt der Kauf mit einem unwiderruflichen Angebot, das eine verbindliche Wirkung hat, die dem endgültigen Vertrag entspricht, und wird mit der notariellen Beurkundung abgeschlossen, die für die Wirksamkeit gegenüber Dritten erforderlich ist. Es ist obligatorisch, vorab die Baugenehmigung bei der Gemeinde und die Katasterkonformität zu überprüfen: Urkunden über illegale Immobilien sind ohne die Konformitätserklärung des Verkäufers (DPR 380/2001) ungültig. Schweizer Staatsbürger müssen sich außerdem vergewissern, dass keine kulturellen Auflagen bestehen (D.Lgs. 42/2004).
Steuerliche und finanzielle Aspekte
Beim Kauf fallen die Registersteuer (in fester oder proportionaler Form) und die Mehrwertsteuer für Neubauten an; die Doppelbesteuerung wird durch bilaterale Abkommen zwischen Italien und der Schweiz vermieden. Der Zugang zu italienischen Hypothekendarlehen ist für Nichtansässige möglich, aber komplexer: Kreditinstitute verlangen in der Regel einen Wohnsitz oder zusätzliche Sicherheiten, sodass eine rechtliche Unterstützung in der Verhandlungsphase ratsam ist.
Dienstleistungen der Anwaltskanzlei Pogliani
Als Spezialisten für grenzüberschreitendes Immobilienrecht zwischen Italien und der Schweiz unterstützen wir unsere Mandanten bei der Ausarbeitung von Kaufverträgen, der Überprüfung von Titeln und Gegenseitigkeitsbedingungen sowie bei der Abwicklung von Notarverträgen und Rechtsstreitigkeiten.
