In einem Fall, den unsere Kanzlei kürzlich betreut hat, hatten mehrere Käufer einen Vorvertrag zum Kauf eines Ferienhauses in einer noch im Bau befindlichen Wohnanlage unterzeichnet. Nach Zahlung der Anzahlung und einiger Abschlagszahlungen, die an den Baufortschritt geknüpft waren, verlangsamten sich die Bauarbeiten zunehmend, bis sie schließlich ganz zum Erliegen kamen.
Das Bauunternehmen zeigte deutliche Anzeichen finanzieller Schwierigkeiten: Zahlungsverzögerungen gegenüber Lieferanten, ständige Verlängerungen der Lieferfristen und mangelnde Transparenz in der Kommunikation. Die Käufer, besorgt über die bereits geleisteten Zahlungen und das Fehlen konkreter Garantien, wandten sich an unsere Kanzlei.
Die Analyse der Unterlagen ergab Unregelmäßigkeiten im Vorvertrag, die Vorlage einer nicht gesetzeskonformen Bürgschaft und das Fehlen einiger obligatorischer Vertragsbestandteile (wie z. B. der Baugenehmigungen).
Dieser Fall zeigt konkret, wie wichtig es ist, dass Käufer bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags geschützt werden und wie eine korrekte rechtliche Unterstützung den Verlust der an den Bauunternehmer gezahlten Beträge verhindern kann.
Die gesetzlich vorgesehenen Schutzinstrumente für Käufer von zu errichtenden Immobilien
Das Gesetzesdekret 122/2005, geändert durch das Gesetzesdekret 14/2019, regelt streng die Beziehungen zwischen Käufer und Bauunternehmer, wenn die Immobilie noch zu errichten oder noch nicht fertiggestellt ist.
- Verpflichtung zum Abschluss eines Vorvertrags durch öffentliche Urkunde oder beglaubigte private Urkunde.
Der Vorvertrag muss von einem Notar aufgesetzt und in das Grundbuch eingetragen werden, um Sicherheit und Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten zu gewährleisten.
- Obligatorische Bürgschaft zur Sicherung der gezahlten Beträge
Der Bauunternehmer muss dem potenziellen Käufer eine Bürgschaft gemäß dem Ministerialmodell ausstellen, die Folgendes abdeckt:
-Anzahlungen
-Vorauszahlungen
-alle vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags gezahlten Beträge
Im Falle einer Unternehmenskrise kann der Käufer die sofortige Rückerstattung der Beträge direkt vom Bürgen (Bank oder Versicherung) verlangen.
Die Nichtvorlage der Bürgschaft führt zur Nichtigkeit des Vorvertrags.
- Obligatorischer Inhalt des Vorvertrags
Das Gesetz schreibt vor, dass im Vorvertrag Folgendes angegeben werden muss:
- genaue Identifizierung der Immobilie und der Nebengebäude
- technische Merkmale des Projekts
- Fertigstellungsfristen und Fortschrittsstände
- Preis, Zahlungsmodalitäten und gezahlte Beträge
- Angaben zur Bürgschaft
- eventuelle Hypotheken oder Belastungen
- Baugenehmigungen und Angaben zu den beauftragten Unternehmen
Außerdem müssen beigefügt werden: Projekt, Leistungsbeschreibung und Beschreibung der Ausstattungsmerkmale.
- Obligatorische zehnjährige Nachhaftungsversicherung bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags
Bei Abschluss des endgültigen Vertrags muss der Bauunternehmer eine zehnjährige Versicherungspolice vorlegen, die Folgendes abdeckt:
- Verfall des Gebäudes
- schwerwiegende Baumängel
- Schäden gegenüber Dritten
Auch die Nichtvorlage der Police führt zur Nichtigkeit des endgültigen Vertrags, die nur vom Käufer geltend gemacht werden kann.
Wie Sie sich schützen können: Die Bedeutung der Rechtsberatung bereits ab dem Vorvertrag
Unternehmenskrisen im Bausektor können für Käufer folgende Folgen haben:
- Stillstand der Baustellen
- Nichtübergabe der Immobilien
- Verlust der geleisteten Anzahlungen
- Probleme bei der Freigabe der Immobilie von Hypotheken
Die Beauftragung einer spezialisierten Anwaltskanzlei ermöglicht es Ihnen:
- die Ordnungsmäßigkeit der Bürgschaft und der Unterlagen zu überprüfen
- die Zuverlässigkeit des Bauunternehmers zu kontrollieren
- die Einhaltung des Gesetzesdekrets 122/2005 sicherzustellen
- rechtzeitig bei Vertragsverletzungen eingreifen
- die Bürgschaft aktivieren, um die gezahlten Beträge zurückzuerhalten
- Unterstützung bei Insolvenzverfahren oder in Krisensituationen erhalten
Wenn Sie eine im Bau befindliche Immobilie gekauft haben und Probleme feststellen
Die Anwaltskanzlei Pogliani unterstützt Käufer von unfertigen, blockierten oder in Insolvenzverfahren des Bauunternehmers verwickelten Immobilien.
Wir können Ihnen helfen bei:
- Nichtlieferung der Immobilie
- ungerechtfertigten Verzögerungen
- Unregelmäßigkeiten im Vorvertrag
- nicht vorhandener, unvollständiger oder nicht konformer Bürgschaft
- Nichtlieferung der Zehnjahrespolice
- gerichtlicher Liquidation des Bauunternehmens
Kontaktieren Sie uns für eine sofortige Bewertung Ihres Falles und um Ihre Investition zu sichern.
