Nous protégeons la valeur des actifs de l'entreprise même après la résiliation du contrat de leasing
Le leasing immobilier est un outil essentiel pour l'expansion et le fonctionnement de nombreuses entreprises. Toutefois, en cas de crise ou de difficultés de paiement des loyers, la résiliation du contrat peut donner lieu à des litiges complexes et coûteux, surtout lorsque la société qui accorde le crédit-bail ne gère pas la phase de réalisation du bien avec la diligence requise.
Le contexte : opposition à l'injonction de payer pour loyers impayés et pénalité
Une de nos sociétés clientes, utilisatrice d'un contrat de crédit-bail portant sur un hangar industriel, s'est vu notifier une injonction de payer par la société bailleuse. La demande de paiement concernait non seulement les loyers impayés, mais aussi une pénalité contractuelle extrêmement lourde, calculée comme la somme des loyers restants et du prix de rachat final, à la suite de la résiliation du contrat pour prétendu manquement.
L'entreprise utilisatrice s'est fermement opposée à la créance, non seulement en raison de divergences sur le calcul des loyers déjà versés, mais surtout pour un élément d'une importance cruciale : la vente du hangar à un prix nettement inférieur à la valeur du marché.
Le point critique : la vente du hangar à un « prix dérisoire »
Immédiatement après la résiliation du contrat, la société concédante a vendu l'actif industriel pour environ 1,3 million d'euros. Cependant, les données du marché - selon les cotations OMI - indiquaient une valeur estimée pour le bien immobilier d'environ 2,2 millions d'euros.
Pour l'entreprise utilisatrice, cette « vente à un prix dérisoire » a eu un impact direct et injuste sur son endettement.
Le produit de la vente doit, selon la loi, réduire le montant total exigé de l'utilisateur à titre de pénalité et de loyers impayés. En vendant le bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle, le concédant a indûment maximisé la pénalité à la charge de l'entreprise défaillante, n'agissant pas dans l'intérêt d'une réalisation correcte et transparente de l'actif.
Le principe de droit et la responsabilité du concédant
Nous avons fondé notre opposition sur l'application de l'article 1227, paragraphe 2, du code civil, qui stipule : « Le créancier ne peut obtenir réparation des dommages qu'il aurait pu éviter en faisant preuve de la diligence normale. »
Principe appliqué : lorsque la société concédante décide de vendre le bien après la résiliation, elle agit en tant que créancier qui doit « minimiser le préjudice » également pour l'utilisateur. La conduite négligente ou imprudente dans la gestion et la vente du hangar, qui a abouti à un prix disproportionnellement bas, a en fait causé un préjudice injustifié à l'entreprise utilisatrice, modifiant de manière significative le calcul de la pénalité contractuelle.
Notre action en justice et la preuve du préjudice
Au cours du procès, nous avons demandé et obtenu une expertise technique officielle (CTU) afin de déterminer la valeur marchande réelle du bien immobilier au moment de la vente. L'expert a confirmé que le prix effectivement réalisé était nettement inférieur au prix correct, établissant ainsi le montant du manque à gagner qui aurait dû réduire la dette de l'entreprise cliente.
Conclusions et perspectives pour votre entreprise
Cette affaire démontre que la résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier ne dispense pas la société bailleuse de ses obligations de bonne foi et de loyauté contractuelle lors de la phase de réalisation ultérieure.
Votre entrepôt industriel ou votre actif d'entreprise ne peut être vendu à un prix inférieur à sa valeur afin de maximiser la pénalité à votre charge.
Si votre entreprise est confrontée à un litige pour résiliation de bail et que vous estimez que la vente du bien par le bailleur a été effectuée à une valeur injustement basse, contactez-nous immédiatement. Notre cabinet est spécialisé dans la contestation de la légitimité et du montant des créances résiduelles dans ces phases délicates de crise d'entreprise, afin de protéger votre patrimoine.
