Les captures d'écran de conversations WhatsApp constituent un type de preuve documentaire de plus en plus courant dans les procédures civiles et pénales. Leur admissibilité est régie par des règles spécifiques et une jurisprudence bien établie. Le présent article analyse les critères de validité, les différences entre les deux types de procédure et le rôle de l'expertise informatique judiciaire.

Admissibilité dans le cadre de la procédure pénale

Dans le cadre de la procédure pénale, les captures d'écran sont qualifiées de preuve documentaire à condition qu'elles aient été obtenues dans le respect des garanties formelles. Lorsqu'elles sont produites directement par un participant à la conversation – par exemple la victime –, elles sont généralement admissibles sans qu'il soit nécessaire de recourir à une procédure de saisie, dans la mesure où la communication est déjà parvenue à son destinataire.

Il en va autrement en cas d'acquisition par la police judiciaire : l'absence de mandat du procureur ou de garanties de la défense entraîne l'inutilisabilité pathologique de la preuve, conformément aux règles relatives à la saisie de la correspondance. En cas de contestation quant à l'authenticité ou à la provenance, le juge peut ordonner des expertises techniques spécifiques.

Le rôle de l'expertise informatique légale

L'expertise informatique légale constitue l'outil technique permettant de valider l'authenticité des preuves numériques. Il s'agit d'une enquête spécialisée menée par des experts qualifiés selon des protocoles scientifiques standardisés.

La procédure se déroule en plusieurs étapes distinctes :

• Acquisition légale : extraction d'une copie conforme à l'original (image bit par bit) du support numérique, accompagnée du calcul de valeurs de hachage pour garantir l'intégrité.
• Analyse technique : examen des métadonnées (horodatage, adresses IP, géolocalisation), vérification de l'absence de manipulations et récupération des données supprimées.
• Rapport d'expertise : document probatoire contenant la description analytique des opérations effectuées, les résultats obtenus et la chaîne de conservation.

Cette expertise revêt un caractère décisif en cas de contestation, fournissant au juge des éléments objectifs pour l'évaluation de la preuve.

Réglementation en matière de procédure civile

En procédure civile, les captures d'écran sont assimilées à des reproductions mécaniques et produisent pleine preuve sauf contestation de la partie adverse. Une contestation générique n'affecte pas leur efficacité ; seule une contestation motivée – par exemple concernant la date ou l'authenticité de l'expéditeur – peut entraîner la perte de leur force probante.

Dans ces cas, l'expertise judiciaire s'avère déterminante pour vérifier la conformité à l'original, en contrôlant les métadonnées et l'intégrité du fichier.

Synthèse comparative :

Procédure Conditions de validité Conséquences de la contestation

Pénale Acquisition conforme aux garanties Inutilisabilité ou expertise technique

Civil Absence de contestation spécifique Vérification par un expert sur demande

Considérations relatives à la protection de la confidentialité

Les messages WhatsApp relèvent de la catégorie de la correspondance protégée. L'acquisition doit respecter les garanties légales prescrites, sous peine d'invalidité. L'expertise judiciaire s'effectue dans le respect de ces principes, en documentant chaque étape opérationnelle.

Recommandations opérationnelles

Il est recommandé :

• De conserver l'appareil d'origine.
• De procéder immédiatement à l'acquisition d'une copie judiciaire.
• De produire des captures d'écran intégrales permettant de visualiser les profils.
• De solliciter l'avis préalable de professionnels qualifiés.

Dans de nombreuses copropriétés, on observe le même scénario : le mandat du syndic arrive à échéance, l'assemblée ne se prononce pas immédiatement sur la marche à suivre et l'« ancien » syndic continue de s'occuper des factures, des fournisseurs, des travaux et des assemblées. À ce stade, la question se pose naturellement : doit-il être rémunéré pour cette période également ?

La réponse dépend de la manière dont la mission a été confiée, de ce qu’a décidé l’assemblée et du type d’activités qui ont été menées après l’expiration du mandat. La loi et les décisions judiciaires les plus récentes ont établi des limites assez claires, qu’il est utile de connaître pour éviter les surprises.

Qu'est-ce que la « prorogatio » du syndic ?

Lorsque l'on parle de syndic « en prorogation », on désigne la période allant de l'expiration du mandat à la nomination du nouveau syndic. Pendant ce laps de temps, le syndic sortant ne disparaît pas : il continue à s'occuper de la copropriété pour éviter qu'elle ne reste sans gestion.

La loi distingue toutefois deux aspects différents :

• la continuité des pouvoirs, c'est-à-dire la possibilité de continuer à accomplir les actes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété ;
• le droit à une rémunération pour ce travail.

Sur le premier point, la jurisprudence admet que l’administrateur en prolongation puisse continuer à exercer les activités de gestion courante, jusqu’à la nomination de son successeur, précisément pour ne pas interrompre les services essentiels (services publics, nettoyage, entretien minimal).

En ce qui concerne la rémunération, en revanche, les orientations sont devenues beaucoup plus strictes.

Que dit la loi sur la rémunération du syndic ?

La réforme de la copropriété a établi certaines règles fondamentales, souvent ignorées :

• le mandat du syndic a une durée annuelle, renouvelable selon les modalités prévues par la loi ;
• au moment de la nomination (et de chaque renouvellement), la rémunération doit être indiquée de manière claire et détaillée, par écrit ;
• à la cessation de son mandat, le syndic est tenu de remettre les documents et de n'exercer que les activités urgentes pour éviter tout préjudice à la copropriété, sans droit à une rémunération supplémentaire.
• Les juges ont réaffirmé à plusieurs reprises que la forme n'est pas un détail : en l'absence d'accord écrit sur la rémunération, la nomination peut être considérée comme nulle et la rémunération n'est pas exigible sur la seule base du mandat.

Rémunération en cas de prolongation : quand elle est due et quand elle ne l'est pas

Ces dernières années, plusieurs tribunaux ont abordé la question de la rémunération de l'administrateur en cas de prolongation, aboutissant à des conclusions sévères :

• il ne suffit pas que l'administrateur continue à « s'occuper de la copropriété » pour avoir automatiquement droit à une rémunération ;
• il ne suffit pas d'insérer une rubrique générique « rémunération de l'administrateur » dans le compte rendu pour que cela vaille comme reconnaissance de dette ;
• souvent, seul le remboursement des frais justifiés engagés dans l'intérêt de la copropriété (par exemple, avances sur factures, versements de sa poche) est admis, mais pas une rémunération pour la gestion, en l'absence d'une nouvelle délibération claire.

Dans plusieurs cas, il a été précisé que la prolongation tacite du mandat ne peut se transformer en une sorte de « relation à durée indéterminée » rémunérée, sans que l'assemblée ne se prononce à nouveau sur la reconduction et la rémunération.

Le rôle (limité) du compte rendu de copropriété

Un autre point qui prête à confusion est le lien entre le bilan approuvé et le droit à une rémunération. De nombreux administrateurs soutiennent que, si l’assemblée a approuvé le compte rendu comprenant la rubrique « rémunération de l’administrateur », cela suffirait à démontrer que la copropriété a reconnu la dette.

Les décisions des juges vont dans le sens contraire :

• le compte rendu sert à dresser un état des recettes et des dépenses, mais ne constitue pas automatiquement une « promesse de paiement » ;
• l'approbation du bilan ne remplace pas une décision spécifique, indiquant clairement le montant dû au syndic et la période de référence ;
• si la nomination ou le renouvellement étaient viciés (parce que la rémunération n'avait pas été correctement définie), le simple bilan ne suffit pas à remédier au problème.

Que se passe-t-il si personne ne nomme le nouvel administrateur ?

Si l’assemblée ne procède pas à la nomination d’un nouvel administrateur, la situation ne reste pas « en suspens » indéfiniment. Quelques principes récurrents dans les décisions :

• à l’expiration du mandat, sans renouvellement formel, l’administrateur n’a en général pas droit à d’autres rémunérations ;
• la prorogatio sert à garantir une gestion minimale, et non à prolonger pendant des années un mandat rémunéré sans nouveau vote de l’assemblée ;
• la copropriété doit être mise face à ses responsabilités : soit elle reconduit le mandat par une délibération claire (y compris la rémunération), soit elle change de professionnel.

Si vous êtes copropriétaire

Si vous recevez une demande de paiement de la part d’un ancien administrateur pour une période postérieure à l’expiration de son mandat, vous pouvez vous poser les questions suivantes :

• existe-t-il une décision de nomination ou de renouvellement couvrant cette période, avec indication précise de la rémunération ?
• y a-t-il eu une délibération spécifique reconnaissant des sommes pour la gestion en prorogation, en plus du simple budget ?
• les sommes demandées sont-elles des remboursements de frais justifiés ou s'agit-il d'une rémunération « forfaitaire » pour la gestion ?

En l'absence de ces éléments, vous avez de solides raisons de contester au moins la partie relative à la rémunération, en demandant de limiter tout paiement éventuel aux seules dépenses réelles justifiées par des documents.

Si vous êtes administrateur

Si vous continuez à gérer une copropriété après l’expiration de votre mandat, il est important de savoir que :

• la prorogatio vous protège quant à la continuité de vos pouvoirs, mais ne vous garantit pas automatiquement une rémunération ;
• les activités urgentes restent dues, mais la loi les considère comme gratuites du point de vue de la rémunération, sauf remboursement des frais avancés ;
• pour éviter les litiges, il est fondamental que l’assemblée délibère explicitement tant sur votre confirmation que sur la rémunération, au moyen d’un document clair et détaillé.

En résumé

Le syndic « en prorogation » n’est pas un fantôme, mais il n’est pas non plus une personne pouvant percevoir des rémunérations illimitées sans mandat clair.

• La gestion peut se poursuivre pour garantir les services essentiels.
• La rémunération, en revanche, nécessite un titre précis : une nomination ou un renouvellement valides, avec une rémunération écrite et délibérée de manière transparente.

Connaître ces règles aide tant les copropriétaires que les administrateurs à agir avec plus d’assurance, en évitant d’une part les demandes infondées et d’autre part les attentes irréalistes.

De plus en plus souvent, ceux qui souhaitent aider un enfant, un petit-enfant ou un proche se demandent s'il est possible de lui céder directement un bien (bien immobilier, somme d'argent, part sociale) par le biais d'un acte de donation, même si le bénéficiaire n'est pas présent ou n'intervient pas immédiatement dans l'acte. La pratique et la jurisprudence ont précisé qu'un acte public de donation en faveur d'un tiers peut être licite et valablement reçu par le notaire, à condition que les exigences de forme et de contenu prévues par le Code civil soient respectées.

La donation est en effet un contrat par lequel une personne, par esprit de générosité, enrichit une autre personne en lui cédant un de ses droits ou en contractant une obligation à son égard, et elle doit être conclue par acte authentique en présence du notaire et de deux témoins, sous peine de nullité. Dans le cas d’une donation en faveur d’un tiers, le donateur et le destinataire de la déclaration (le contractant ou le promettant, par exemple une banque ou un autre cocontractant) règlent entre eux l’attribution patrimoniale destinée à un bénéficiaire qui acquerra le droit ultérieurement, au moment de l’acceptation ou de la réalisation des conditions prévues.

Cette structure permet, par exemple : de disposer qu’un bien immobilier soit directement enregistré au nom d’un enfant ou d’un petit-enfant ; d’effectuer une opération financière dans laquelle une somme est affectée de manière stable à un tiers ; de réserver un avantage patrimonial à un membre de la famille en situation de vulnérabilité ou à une personne méritant une protection particulière. Il est toutefois fondamental de distinguer la donation directe (qui requiert toujours un acte notarié) des libéralités indirectes ou du contrat en faveur d’un tiers utilisé comme instrument pour produire un effet de libéralité, car cette qualification entraîne des conséquences importantes en termes de validité, de fiscalité, de possibilité de révocation et de protection des héritiers réservataires.

Une qualification erronée de l'opération peut entraîner le risque que la donation soit nulle pour vice de forme, ou qu'elle soit contestée par les héritiers ou les créanciers au moyen d'actions en réduction ou en révocation, notamment lorsque les droits des héritiers réservataires ont été lésés ou que les abattements fiscaux ont été dépassés. C'est pourquoi il convient, avant de procéder, d'analyser attentivement la situation familiale, les finalités de la libéralité, l'existence éventuelle d'autres actes de donation antérieurs et l'impact fiscal global, afin de construire un schéma juridique cohérent et durable dans le temps.

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les particuliers dans la planification et la rédaction d'actes de donation et de donation en faveur d'un tiers, y compris en lien avec les aspects successoraux et la protection des héritiers réservataires. Cette activité comprend : l'analyse préalable des objectifs du client et des relations familiales ; le choix de l'instrument (donation directe, donation indirecte, contrat en faveur d'un tiers, pactes familiaux lorsque ceux-ci sont autorisés) ; l'accompagnement dans les relations avec le notaire ; l'évaluation des risques éventuels de contestation et l'optimisation des aspects fiscaux.

Dans les contrats commerciaux et les compromis de vente (biens immobiliers, branches d'entreprise, fournitures, partenariats), l'acompte confirmatoire est un outil d'autoprotection très utilisé pour gérer le risque de manquement de la contrepartie. En cas de manquement grave, en effet, la partie qui s'est acquittée de ses obligations peut résilier le contrat et conserver l'acompte reçu ou demander le double de celui versé, sans devoir attendre un jugement déclarant la résiliation, pour autant que les conditions prévues par l'article 1385 du Code civil soient respectées

La jurisprudence de fond la plus récente, notamment plusieurs décisions du tribunal de Turin de 2025, a réaffirmé que la résiliation exercée sur la base de l’acompte confirmatoire n’est pas une « résiliation libre », mais une forme particulière de résiliation pour manquement : le manquement doit être objectivement grave et imputable à la partie adverse, évalué concrètement au regard de l’intérêt de l’entreprise créancière. Les juges soulignent en outre que la demande de retenir l’acompte ou d’en obtenir le double implique, de fait, l’exercice du pouvoir de résiliation en vertu de l’article 1385 du Code civil, même si la demande est formulée en justice sous la forme d’une action en résiliation.

Pour les entreprises, cela se traduit par des choix stratégiques délicats :

si la partie adverse est en défaut, il faut décider s’il convient d’exercer la résiliation avec rétention/doublement de l’acompte ou s’il faut agir en vue d’une résiliation judiciaire et d’une indemnisation intégrale du préjudice, en évitant les chevauchements ou les demandes incompatibles entre elles ;

si l’entreprise est destinataire d’une mise en demeure de résiliation et d’une demande de restitution du double de l’acompte, il est nécessaire de vérifier si le manquement contesté est réellement grave et si la résiliation a été exercée de manière correcte et en temps utile, afin de mettre en place des mesures adéquates.

Une formulation imprécise des clauses relatives à l'acompte confirmatoire, tout comme une gestion peu avisée des communications de résiliation, peut compromettre la position de l'entreprise : celle-ci risque de perdre l'acompte, de devoir restituer le double de la somme reçue ou de se voir refuser la protection indemnitaire souhaitée. Il est donc essentiel, dès la phase de négociation, de calibrer le montant de l’acompte, d’en coordonner les modalités avec d’éventuelles pénalités et clauses résolutoires expresses, et de prévoir une formulation claire sur les modalités d’exercice de la résiliation et sur le sort des sommes versées.

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les sociétés, les entrepreneurs et les professionnels dans la rédaction et la révision des contrats prévoyant un acompte confirmatoire, dans la gestion du contentieux pré-judiciaire (mises en demeure, lettres de résiliation, contestations de non-exécution) et dans les procédures civiles relatives à la résiliation du contrat, à la rétention ou à la restitution du double de l'acompte. Notre activité vise à offrir des solutions rapides et économiquement viables : dans la mesure du possible, nous privilégions le règlement négocié du litige ; à défaut, nous engageons des actions judiciaires ciblées, fondées sur une analyse approfondie du contrat, de la documentation de négociation et des décisions judiciaires les plus récentes en la matière.

Les citoyens suisses peuvent acheter des biens immobiliers en Italie en vertu du principe de réciprocité consacré par l'article 16 des dispositions préliminaires du Code civil italien, pleinement compatible avec la législation suisse sur la LAFE (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des étrangers). Ce principe permet des transactions sécurisées pour les résidences principales, les résidences secondaires jusqu'à 200 m², les terrains jusqu'à 1 000 m² et les biens immobiliers commerciaux, sans aucune restriction discriminatoire. Il est toutefois nécessaire de prêter attention à toutes les étapes de l'opération, en garantissant le respect total des lois des deux pays pour des transactions transfrontalières sans heurts. En effet, il n'existe pas en Italie d'autorité institutionnelle chargée de vérifier au préalable les conditions de réciprocité, comme c'est le cas en Suisse : le contrôle est confié au notaire rédigeant l'acte.

Principe de réciprocité entre l'Italie et la Suisse

Le principe de réciprocité permet aux citoyens suisses de bénéficier des droits civils italiens, y compris la propriété immobilière, puisque la Suisse reconnaît des droits similaires aux Italiens par le biais de la LAFE et de l'OAFE, prévoyant des exemptions pour les résidences principales et les biens immobiliers commerciaux. Le ministère italien des Affaires étrangères a confirmé la réciprocité pour l'achat de maisons de vacances, de terrains attenants et d'héritages. Pour les non-résidents, l'opération ne rencontre aucun obstacle tant que l'achat entre dans ces catégories et ces limites dimensionnelles, évitant ainsi les nullités contractuelles irrémédiables. Les limites ne s'appliquent pas à l'achat mortis causa.

Réglementation suisse : LAFE et restrictions

La LAFE suisse régit les achats immobiliers par des étrangers, mais exempte les citoyens de l'UE/AELE, y compris les résidents italiens, leur permettant d'acheter librement à des fins professionnelles ou comme résidence principale. Des autorisations cantonales sont toutefois nécessaires pour les maisons de vacances de plus de 200 m² ou les terrains de plus de 1 000 m², dans le cadre des contingents fédéraux annuels. Les violations entraînent l'inefficacité ou la nullité des contrats et des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à trois ans d'emprisonnement : il est donc indispensable de vérifier les conditions de réciprocité avant d'entreprendre toute opération en Italie.

Procédures d'achat en Italie

En Italie, l'achat commence par une offre irrévocable, qui a une valeur contraignante équivalente à celle du contrat définitif, et se termine par l'acte notarié, nécessaire pour être opposable aux tiers. Il est obligatoire de vérifier au préalable la régularité de la construction auprès de la commune et la conformité cadastrale : les actes relatifs à des immeubles illégaux sont nuls en l'absence de la déclaration de conformité du vendeur (DPR 380/2001). Les citoyens suisses doivent également s'assurer de l'absence de contraintes culturelles (D.Lgs. 42/2004).

Aspects fiscaux et financiers

L'achat est soumis à l'impôt d'enregistrement (sous forme fixe ou proportionnelle) et à la TVA pour les nouvelles constructions ; la double imposition est évitée grâce aux accords bilatéraux entre l'Italie et la Suisse. L'accès au crédit immobilier italien est possible pour les non-résidents, mais plus complexe : les établissements de crédit exigent généralement la résidence ou des garanties supplémentaires, ce qui rend nécessaire l'assistance juridique pendant la phase de négociation.

Services du cabinet d'avocats Pogliani

Spécialisés dans le droit immobilier transfrontalier entre l'Italie et la Suisse, nous accompagnons nos clients dans la rédaction des contrats d'achat, la vérification des titres et des conditions de réciprocité, ainsi que dans la gestion des actes notariés et des litiges.

La tragédie de Crans-Montana a profondément bouleversé l'opinion publique internationale. Outre la douleur des familles concernées, une question technico-juridique très importante se pose, que les victimes et leurs proches doivent connaître car elle aura une incidence déterminante sur l'issue des procédures judiciaires qui seront engagées en Suisse : les différences profondes entre les systèmes suisse et italien en matière d'indemnisation du préjudice moral.

Dans cet article, nous analysons les profils de juridiction, le droit applicable et les différences structurelles entre les deux systèmes dans le règlement de ce préjudice totalement indépendant des aspects économiques tels que la diminution de la capacité de travail, et qui concerne la souffrance intérieure, la douleur, la compromission de la vie relationnelle et la perte de la relation parentale.

Compétence

Dans les cas de blessures corporelles ou d'événements mortels survenus en Suisse, comme dans la tragédie de Crans-Montana, la compétence est régie par la Convention de Lugano du 30 octobre 2007, applicable aux litiges civils et commerciaux entre les États membres de l'Union européenne et la Confédération suisse.

Conformément à l'article 5, paragraphe 3, de la convention, les actions en réparation du préjudice causé par un fait illicite relèvent de la compétence du tribunal du lieu où le fait dommageable s'est produit (forum delicti). Dans le cas présent, il ne fait aucun doute que la juridiction naturelle et prépondérante est celle de la Suisse.

Les actions en dommages-intérêts et les procédures visant à établir la responsabilité civile liée à la tragédie de Crans-Montana sont donc appelées à se dérouler devant les autorités judiciaires suisses, avec application des règles de procédure et de fond propres à cet ordre juridique.

Loi applicable

Lorsque l'action en dommages-intérêts est intentée devant le juge suisse, la loi applicable est déterminée par la loi fédérale suisse sur le droit international privé (LDIP).

En l'absence de résidence habituelle commune des parties, c'est la loi du lieu où le dommage s'est produit qui s'applique, c'est-à-dire la loi suisse. Cela signifie que, même en présence de victimes italiennes, les critères de responsabilité civile et d'indemnisation du dommage seront ceux prévus par le droit suisse.

Cet aspect est déterminant, notamment en ce qui concerne l'indemnisation du préjudice moral.

Le préjudice non patrimonial dans le droit italien

L'Italie est, dans le panorama européen, le pays où les dommages de nature non patrimoniale, c'est-à-dire ceux qui touchent à l'intégrité psychophysique et les dommages moraux qui y sont liés, sont indemnisés selon les paramètres les plus élevés.

Dans le système italien, le dommage biologique concerne l'atteinte à l'intégrité psychophysique de la personne et peut être constaté par un médecin légiste. Son indemnisation s'effectue principalement selon des critères tabulaires, qui attribuent une valeur économique à l'invalidité subie, avec possibilité de personnalisation en présence de circonstances particulières.

Le préjudice moral consiste en la souffrance intérieure, la douleur et le trouble de l'esprit résultant de l'atteinte. Il s'agit d'un poste distinct du préjudice biologique et il est indemnisé de manière équitable, en tenant compte de l'intensité de la souffrance subie.

En cas de décès ou de blessure grave, les proches de la victime ont également droit :

- au préjudice moral iure proprio, lié à la douleur causée par la perte ou la compromission de la relation ;

- du préjudice résultant de la perte de la relation parentale, qui comprend également le bouleversement de la vie familiale et relationnelle.

Dans l'ensemble, le système italien prévoit des indemnités importantes et fortement personnalisées pour ce type de préjudice.

Le préjudice non patrimonial dans le droit suisse

Le système suisse suit une approche profondément différente, inspirée par des critères de plus grande modération.

La Genugtuung (réparation du préjudice moral) est liquidée de manière équitable, avec une grande latitude laissée au juge. Le guide élaboré par l'Office fédéral de la justice en matière d'aide aux victimes d'infractions constitue une référence pratique importante qui, bien que n'étant pas contraignante en droit civil, oriente souvent les décisions des tribunaux cantonaux.

À titre d'exemple, pour la perte d'un enfant, la réparation morale prévue se situe généralement entre 10 000 et 20 000 francs suisses, soit des montants au moins dix fois inférieurs à ceux normalement reconnus en Italie pour le même préjudice.

Conclusions

La comparaison entre le droit italien et le droit suisse met en évidence une différence profonde dans l'indemnisation du préjudice non patrimonial. Dans le cas de la tragédie de Crans-Montana, l'ensemble du cadre réglementaire conduit inévitablement à des procédures engagées en Suisse et à l'application du droit helvétique.

Un élément central concerne toutefois le contexte de vie des victimes. Les personnes concernées et les familles des victimes italiennes vivront quotidiennement en Italie les conséquences des blessures ou de la perte d'un proche : la douleur, la détérioration de la vie relationnelle et les difficultés de réinsertion se manifesteront dans leur environnement social et familial.

Il est donc essentiel que les autorités judiciaires suisses, dans l'exercice de leur pouvoir discrétionnaire, tiennent compte de toutes les circonstances de l'affaire, y compris le contexte dans lequel la victime devra faire face aux effets de l'événement dommageable. Une indemnisation formellement adéquate selon les paramètres suisses pourrait s'avérer, sur le fond, inadéquate pour ceux qui vivent cette souffrance dans un contexte social différent. Cela ne signifie pas demander l'application des barèmes italiens, mais inviter les juges à prendre en considération, dans le cadre de l'évaluation équitable que leur système permet, le contexte de vie de la victime comme élément pertinent pour déterminer l'adéquation de l'indemnisation.

Pour ceux qui se trouvent confrontés, dans un pays étranger, aux bouleversements émotionnels inévitablement liés à une affaire judiciaire de ce type, il est essentiel de comprendre ces différences culturelles et de savoir représenter efficacement toutes les circonstances de l'affaire dans leurs demandes de justice.

Dans une affaire récemment traitée par notre cabinet, plusieurs acheteurs avaient signé un contrat préliminaire pour l'achat d'une maison de vacances dans un complexe résidentiel encore en construction. Après le versement de l'acompte et de quelques acomptes liés à l'avancement des travaux, le chantier a commencé à ralentir jusqu'à s'arrêter complètement.

La société constructrice montrait des signes évidents de difficultés financières : retards dans les paiements aux fournisseurs, prolongations continuelles des délais de livraison et manque de transparence dans les communications. Les acheteurs, inquiets pour les sommes déjà versées et l'absence de garanties concrètes, se sont adressés à notre cabinet.

L'analyse de la documentation a mis en évidence des irrégularités dans le contrat préliminaire, la remise d'une garantie non conforme à la loi et l'absence de certains éléments obligatoires du contrat (tels que, par exemple, les titres de construction).

Ce cas démontre concrètement à quel point il est nécessaire que les acheteurs soient protégés dès la signature du contrat préliminaire et comment un soutien juridique approprié peut éviter la perte des sommes versées au constructeur.

Les instruments de protection prévus par la loi pour les acheteurs d'un bien immobilier à construire

Le décret législatif 122/2005, tel que modifié par le décret législatif 14/2019, régit de manière stricte les relations entre l'acheteur et le constructeur lorsque le bien immobilier est encore à construire ou n'est pas achevé.

1. Obligation de conclure le contrat préliminaire par acte public ou par écrit privé authentifié.

Le contrat préliminaire doit être rédigé par un notaire et transcrit dans les registres immobiliers, garantissant ainsi la sécurité et l'opposabilité à des tiers.

2. Garantie obligatoire pour garantir les sommes versées

Le constructeur doit délivrer au promettant acquéreur une garantie conforme au modèle ministériel, qui couvre :

- les acomptes

- les acomptes

- toute somme versée avant l'acte notarié

En cas de crise de l'entreprise, l'acquéreur peut obtenir le remboursement immédiat des sommes directement auprès du garant (banque ou assurance).

La non-remise de la garantie entraîne la nullité du contrat préliminaire.

3. Contenu obligatoire du contrat préliminaire

La loi impose que le contrat préliminaire indique :

• l'identification exacte du bien immobilier et de ses dépendances
• les caractéristiques techniques du projet
• les délais de réalisation et l'état d'avancement
• le prix, les modalités de paiement et les montants versés
• les détails de la garantie
• les hypothèques ou restrictions éventuelles
• les titres de construction et les coordonnées des entreprises contractantes

Doivent également être joints : le projet, le cahier des charges et la description des finitions.

4. Police d'assurance décennale obligatoire à la signature de l'acte

Au moment de la conclusion du contrat définitif, le constructeur doit remettre une police d'assurance décennale couvrant :

• la ruine du bâtiment
• les défauts de construction graves
• les dommages causés à des tiers

La non-remise de la police entraîne également la nullité du contrat définitif, qui ne peut être invoquée que par l'acheteur

Comment se protéger : l'importance de l'assistance juridique dès le contrat préliminaire

Les crises sociétaires dans le secteur de la construction peuvent entraîner pour les acheteurs :

• le blocage des chantiers
• la non-livraison des biens immobiliers
• la perte des acomptes versés
• des problèmes pour libérer le bien immobilier des hypothèques

Faire appel à un cabinet d'avocats spécialisé permet :

• de vérifier la régularité de la caution et de la documentation
• de contrôler la fiabilité du constructeur
• de garantir le respect du décret législatif 122/2005
• d'intervenir rapidement en cas de manquement
• d'activer la garantie pour récupérer les montants versés
• de bénéficier d'une assistance dans les procédures collectives ou les situations de crise

Si vous avez acheté un bien immobilier en cours de construction et que vous rencontrez des problèmes

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les acheteurs de biens immobiliers non achevés, bloqués ou impliqués dans des procédures collectives du constructeur.

Nous pouvons vous aider en cas de :

• non-livraison du bien immobilier
• retards injustifiés
• irrégularités dans le contrat préliminaire
• cautionnement inexistant, incomplet ou non conforme
• non-livraison de la police décennale
• liquidation judiciaire de l'entreprise de construction

Contactez-nous pour une évaluation immédiate de votre cas et pour sécuriser votre investissement.

Une question souvent sous-estimée dans les opérations de cession d'entreprise

Dans les opérations de cession ou d'acquisition d'entreprise, l'un des aspects les plus délicats concerne la responsabilité fiscale du cessionnaire. Souvent, les entreprises, concentrées sur les aspects économiques et opérationnels de l'achat, négligent le fait que l'acquéreur peut être tenu solidairement responsable des impôts et des sanctions dus par l'entreprise cédante.

La principale référence normative est l'article 14 du décret législatif 472/1997, qui régit la responsabilité du cessionnaire pour les infractions fiscales commises au cours de l'année de la cession et des deux années précédentes. À cela s'ajoute la règle civile de l'article 2560 du Code civil, qui établit la solidarité du cessionnaire pour les dettes résultant des écritures comptables obligatoires du cédant.

Quand la responsabilité du cessionnaire est-elle engagée ?

La loi prévoit que le cessionnaire est solidairement responsable avec le cédant, mais dans des limites précises :

• uniquement pour les infractions fiscales commises au cours de l'année de la cession et des deux années précédentes ;
• jusqu'à concurrence de la valeur de l'entreprise ou de la branche cédée ;
• uniquement pour les dettes résultant des actes de l'Agence des impôts ou des organismes de contrôle à la date du transfert.

Le cessionnaire peut se protéger en demandant à l'administration un certificat conformément à l'article 14, paragraphe 3, du décret législatif 472/1997, attestant l'existence ou non de litiges fiscaux en cours. Si le certificat est négatif, le cessionnaire est totalement dégagé de toute responsabilité. Si, en revanche, l'administration ne délivre pas le certificat dans un délai de 40 jours, le cessionnaire est également dégagé de toute responsabilité.

Cession frauduleuse de créances fiscales : responsabilité illimitée

La situation change radicalement lorsque la cession est considérée comme frauduleuse vis-à-vis du fisc. Dans ce cas, la responsabilité du cessionnaire devient illimitée et non subsidiaire : il peut être tenu responsable sans limite de temps ni de montant.

La fraude est présumée par la loi (sauf preuve contraire) si la cession a lieu dans les six mois suivant la constatation d'une infraction pénale par le cédant. Dans ce cas, la responsabilité du cessionnaire n'est plus limitée à la période de trois ans ni à la valeur de l'entreprise cédée : l'Agence des impôts peut exiger le paiement intégral des dettes et des sanctions.

Coordination avec l'article 2560 du Code civil et responsabilité civile

Sur le plan civil, l'article 2560, paragraphe 2, du Code civil stipule que le cessionnaire est responsable des dettes de l'entreprise antérieures au transfert si celles-ci résultent des écritures comptables obligatoires. Toutefois, la responsabilité fiscale visée au décret législatif 472/1997 est autonome et spéciale, et ne dépend pas de l'inscription des dettes dans les livres comptables. Il s'agit donc d'une réglementation anti-évasion visant à empêcher que la cession de l'entreprise ne soit utilisée pour se soustraire au paiement des impôts.

Comment protéger l'entreprise acquéreuse

Avant de conclure une opération de cession ou d'acquisition d'entreprise, il est essentiel :

1. de demander le certificat d'absence de dettes à l'Agence des impôts ;
2. de vérifier les bilans et les écritures comptables du cédant ;
3. d'éviter les cessions simulées ou fractionnées, qui pourraient être interprétées comme des opérations frauduleuses ;
4. Consulter un avocat spécialisé en droit fiscal et en droit des sociétés afin d'analyser les risques fiscaux de l'opération.

L'assistance du cabinet d'avocats Pogliani

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les entreprises et les entrepreneurs dans toutes les phases de la cession ou de l'acquisition d'une entreprise, en accordant une attention particulière aux aspects fiscaux, patrimoniaux et de responsabilité solidaire. Nous intervenons pour prévenir les contestations et les sanctions de l'Agence des impôts.

La clause de non-concurrence dans le contrat d'agence est l'un des outils les plus efficaces pour protéger le savoir-faire de l'entreprise, sa clientèle et ses investissements en ressources commerciales. Introduit et régi par l'article 1751-bis du Code civil, cet accord permet à l'entreprise de limiter l'activité concurrente de l'ancien agent à la fin de la relation, préservant ainsi la position acquise sur le marché.

Caractéristiques fondamentales de la clause de non-concurrence

• Valable uniquement si elle est rédigée par écrit (forme écrite ad substantiam).
• Il ne peut s'appliquer qu'à la même zone, à la même clientèle et au même type de biens/services gérés par l'agent pendant la durée du contrat.
• Sa durée ne peut excéder deux ans après la fin de la relation d'agence, sous peine de nullité des clauses excédentaires.
• L'accord s'applique également aux agents opérant en tant que sociétés ou mandataires exclusifs.
• Aucune dérogation par le biais d'usages et de négociations collectives n'est possible, compte tenu de la nature indisponible de cette disposition.

Indemnités et aspects économiques

L'acceptation de cet accord oblige l'entreprise à verser à l'agent une indemnité de nature non provisionnelle, calculée en fonction de différents facteurs :

• Durée de l'accord.
• Nature et caractéristiques de la relation d'agence.
• Moyenne des commissions perçues par l'agent au cours des dernières années.

Cette indemnité doit normalement être versée à la fin de la relation, mais elle peut faire l'objet d'accords spécifiques (paiement différé, avances, différentes formes de calcul).

Conséquences en cas de violation

La violation de l'accord peut entraîner :

• Le remboursement total ou partiel de l'indemnité perçue.
• Des pénalités contractuelles et des obligations d'indemnisation, également évaluées équitablement par le juge sur la base du préjudice causé à la clientèle et au chiffre d'affaires.
• Le refus total du droit à l'indemnité et à la réparation du préjudice subi par l'entreprise.

Pourquoi est-ce essentiel pour les entreprises ?

La bonne rédaction d'un accord de non-concurrence permet :

• D'éviter le détournement de la clientèle qualifiée.
• Protéger les zones géographiques et les segments de marché stratégiques.
• Gérer efficacement la cessation des relations commerciales sans subir de répercussions importantes sur l'activité.

Assistance juridique spécialisée

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les entreprises dans la rédaction, la négociation et la gestion des clauses de non-concurrence, en proposant des solutions personnalisées en fonction du secteur d'activité et du type de mandat. Grâce à notre expertise, nous garantissons :

• La mise en œuvre de clauses conformes à la réglementation et aux interprétations jurisprudentielles les plus récentes.
• Le calcul de l'indemnité et la gestion des conséquences en cas de litige.
• La défense judiciaire et le conseil opérationnel pour protéger efficacement les intérêts de l'entreprise.

Si votre entreprise a besoin d'approfondir les stratégies de protection contractuelle dans le cadre d'une relation d'agence, contactez-nous pour obtenir un conseil professionnel.

Nous protégeons la valeur des actifs de l'entreprise même après la résiliation du contrat de leasing

Le leasing immobilier est un outil essentiel pour l'expansion et le fonctionnement de nombreuses entreprises. Toutefois, en cas de crise ou de difficultés de paiement des loyers, la résiliation du contrat peut donner lieu à des litiges complexes et coûteux, surtout lorsque la société qui accorde le crédit-bail ne gère pas la phase de réalisation du bien avec la diligence requise.

Le contexte : opposition à l'injonction de payer pour loyers impayés et pénalité

Une de nos sociétés clientes, utilisatrice d'un contrat de crédit-bail portant sur un hangar industriel, s'est vu notifier une injonction de payer par la société bailleuse. La demande de paiement concernait non seulement les loyers impayés, mais aussi une pénalité contractuelle extrêmement lourde, calculée comme la somme des loyers restants et du prix de rachat final, à la suite de la résiliation du contrat pour prétendu manquement.

L'entreprise utilisatrice s'est fermement opposée à la créance, non seulement en raison de divergences sur le calcul des loyers déjà versés, mais surtout pour un élément d'une importance cruciale : la vente du hangar à un prix nettement inférieur à la valeur du marché.

Le point critique : la vente du hangar à un « prix dérisoire »

Immédiatement après la résiliation du contrat, la société concédante a vendu l'actif industriel pour environ 1,3 million d'euros. Cependant, les données du marché - selon les cotations OMI - indiquaient une valeur estimée pour le bien immobilier d'environ 2,2 millions d'euros.

Pour l'entreprise utilisatrice, cette « vente à un prix dérisoire » a eu un impact direct et injuste sur son endettement.

Le produit de la vente doit, selon la loi, réduire le montant total exigé de l'utilisateur à titre de pénalité et de loyers impayés. En vendant le bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle, le concédant a indûment maximisé la pénalité à la charge de l'entreprise défaillante, n'agissant pas dans l'intérêt d'une réalisation correcte et transparente de l'actif.

Le principe de droit et la responsabilité du concédant

Nous avons fondé notre opposition sur l'application de l'article 1227, paragraphe 2, du code civil, qui stipule : « Le créancier ne peut obtenir réparation des dommages qu'il aurait pu éviter en faisant preuve de la diligence normale. »

Principe appliqué : lorsque la société concédante décide de vendre le bien après la résiliation, elle agit en tant que créancier qui doit « minimiser le préjudice » également pour l'utilisateur. La conduite négligente ou imprudente dans la gestion et la vente du hangar, qui a abouti à un prix disproportionnellement bas, a en fait causé un préjudice injustifié à l'entreprise utilisatrice, modifiant de manière significative le calcul de la pénalité contractuelle.

Notre action en justice et la preuve du préjudice

Au cours du procès, nous avons demandé et obtenu une expertise technique officielle (CTU) afin de déterminer la valeur marchande réelle du bien immobilier au moment de la vente. L'expert a confirmé que le prix effectivement réalisé était nettement inférieur au prix correct, établissant ainsi le montant du manque à gagner qui aurait dû réduire la dette de l'entreprise cliente.

Conclusions et perspectives pour votre entreprise

Cette affaire démontre que la résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier ne dispense pas la société bailleuse de ses obligations de bonne foi et de loyauté contractuelle lors de la phase de réalisation ultérieure.

Votre entrepôt industriel ou votre actif d'entreprise ne peut être vendu à un prix inférieur à sa valeur afin de maximiser la pénalité à votre charge.

Si votre entreprise est confrontée à un litige pour résiliation de bail et que vous estimez que la vente du bien par le bailleur a été effectuée à une valeur injustement basse, contactez-nous immédiatement. Notre cabinet est spécialisé dans la contestation de la légitimité et du montant des créances résiduelles dans ces phases délicates de crise d'entreprise, afin de protéger votre patrimoine.