Recevoir un acte de saisie portant sur sa retraite ou son compte courant est, pour de nombreux retraités, un moment de grande inquiétude : ils craignent de perdre leur revenu mensuel et de ne plus pouvoir faire face à leurs dépenses quotidiennes.

La législation n’autorise toutefois pas les créanciers à « vider » complètement la pension, mais prévoit une série de garanties qui assurent au retraité un minimum vital intouchable, fixé par l’article 545 du Code de procédure civile et par les circulaires de l’INPS.

Le minimum vital : le double de l’allocation sociale

Au cœur de cette réglementation se trouve ce que l’on appelle le « minimum vital insaisissable », qui correspond au double du montant mensuel maximal de l’allocation sociale, avec un seuil minimum de 1 000 euros.

Cela signifie que, jusqu’à ce seuil, la pension ne peut pas être saisie : seule la partie qui le dépasse peut être saisie par les créanciers, et ce dans des limites précises (en règle générale, jusqu’à un cinquième de l’excédent).

Saisie directe de la pension auprès de l’INPS

Dans le cadre de la saisie directe de la retraite, le créancier notifie l’acte à l’INPS (ou à l’organisme de sécurité sociale) et demande qu’une partie de la retraite soit retenue chaque mois jusqu’à ce que sa créance soit intégralement remboursée.

Dans ce cas de figure, la loi applique la règle du double de l’allocation sociale :

• la retraite est insaisissable jusqu’à concurrence du double de l’allocation sociale, avec un minimum de 1 000 euros ;
• la partie excédentaire peut être saisie dans la limite d’un cinquième, sauf pour certaines créances pour lesquelles des pourcentages différents sont prévus (par exemple, les créances fiscales envers l’Agence des impôts – Recouvrement).

La retenue est appliquée directement sur la fiche de pension et le retraité voit chaque mois apparaître une ligne spécifique relative à la saisie ; il est important de vérifier que le montant restant ne descende jamais en dessous du minimum vital.

Saisie du compte courant sur lequel est versée la pension

La situation est différente lorsque le créancier saisit le compte courant bancaire ou postal au nom du retraité, sur lequel sont versées les mensualités de pension.

Dans ce cas, l’acte est notifié à la banque ou à la poste et porte sur les sommes disponibles sur le compte : afin d’éviter que la saisie ne réduise à zéro les économies du retraité, l’article 545, alinéa 8, du Code de procédure civile instaure une protection encore plus étendue sur les sommes déjà versées. Les deux cas de figure suivants peuvent se présenter :

1. Sommes déjà présentes sur le compte : le triple de l’allocation sociale

Si la pension a été versée avant la notification de la saisie, la loi n’autorise la saisie que de la partie des montants déjà versés qui dépasse le triple de l’allocation sociale ; la part jusqu’à cette limite reste libre et ne peut être touchée.

Le triple de l’allocation sociale est considéré comme une réserve minimale pour subvenir aux besoins du retraité et de sa famille, à l’instar des quatre cinquièmes de la pension dans le cadre de la saisie directe.

En pratique, si le compte courant ne contient que des sommes provenant de la pension, le créancier ne peut jamais vider le solde : il doit laisser intacte une tranche protégée égale au triple de l’allocation sociale, et ne peut saisir que ce qui dépasse ce montant.

2. Crédits à la date de la saisie ou postérieurs : retour aux règles de la saisie directe

Lorsque le versement de la pension sur le compte a lieu à la date de la saisie ou après celle-ci, le critère du triple de l’allocation sociale sur le solde ne s’applique plus, mais on revient aux règles ordinaires de la saisie directe de la pension.

Cela signifie que :

• la pension est insaisissable jusqu’à concurrence du double de l’allocation sociale (avec un minimum de 1 000 euros) ;
• la partie dépassant ce seuil peut être saisie dans la limite d’un cinquième, comme dans le cas de la saisie directe auprès de l’INPS.

En d’autres termes, le législateur a voulu éviter que le créancier puisse contourner les protections prévues pour la pension en choisissant simplement de saisir le compte courant plutôt que de s’adresser à l’organisme de sécurité sociale.

La différence concrète entre les deux scénarios

La différence entre la saisie directe de la pension et la saisie du compte courant concerne donc :

• la partie visée : dans le premier cas, il s’agit de l’INPS, dans le second, de la banque ou de la poste ;
• la base de calcul des limites d’insaisissabilité : dans le cas de la saisie directe, on prend en compte le double de l’allocation sociale avec un minimum de 1 000 euros et l’excédent saisissable dans la limite d’un cinquième ; dans le cas de la saisie du compte, pour les sommes déjà présentes au moment de la saisie, on prend en compte le triple de l’allocation sociale, tandis que pour les versements futurs, les règles ordinaires s’appliquent à nouveau (double de l’allocation sociale et limite d’un cinquième).

Pour le retraité, cela signifie que le même revenu mensuel peut être « touché » à des degrés divers selon la forme d’exécution choisie par le créancier et le moment où la saisie intervient par rapport au versement sur le compte.

Limites de saisie de la pension — tableau récapitulatif (art. 545 du Code de procédure civile)

Allocation sociale 2026 : 546,24 euros par mois

Scénario	Disposition	Seuil insaisissable	Part saisissable
Saisie directe de la pension auprès de l’INPS	art. 545, al. 7 du Code de procédure civile	1 092,48 € (double de l’allocation sociale)	1/5 de la partie excédant 1 092,48 €
Sommes déjà présentes sur le compte au moment de la saisie	art. 545, al. 8 du Code de procédure civile	1 638,72 € (triple de l’allocation sociale)	Tout excédent par rapport à 1 638,72 €
Sommes créditées après la notification de la saisie	art. 545, al. 7 + al. 8 du Code de procédure civile	1 092,48 € (double allocation sociale)	1/5 de la partie excédant 1 092,48 €

Exemple pratique : pension mensuelle de 1 500,00 €

1) Saisie auprès de l’INPS

• Pension mensuelle : 1 500,00 €
• Part insaisissable : 1 092,48 € (double allocation sociale)
• Excédent saisissable : 407,52 €
• Part saisie (1/5) : 81,50 € par mois

Calcul : (1 500,00 € moins 1 092,48 €) × 1/5 = 81,50 €

2) Saisie de la pension sur le compte

A) Sommes déjà présentes sur le compte avant la saisie

• Sommes présentes sur le compte au titre de la pension : 2 000,00 €
• Part insaisissable (triple de l’allocation sociale) : 1 638,72 €
• Montant saisissable : 361,28 €

Calcul : (2 000,00 € − 1 638,72 €) = 361,28 €

B) Versements de pension crédités après la saisie

Pour chaque nouvelle mensualité créditée sur le compte, on applique la même règle que celle prévue pour la saisie auprès de l’INPS :

• Pension créditée : 1 500,00 €
• Part insaisissable : 1 092,48 € (double allocation sociale)
• Excédent : 407,52 €
• Part saisissable (1/5) : 81,50 €

Calcul : (1 500,00 € moins 1 092,48 €) × 1/5 = 81,50 €

La saisie-arrêt est la procédure par laquelle le créancier, au lieu de s'attaquer directement aux biens du débiteur, s'adresse à ceux qui détiennent des sommes ou des biens qui lui reviennent (employeur, banque, client, INPS, etc.), en bloquant les salaires, les comptes courants ou d'autres créances.

Il s'agit d'une forme d'exécution très courante, souvent gérée de manière « en série », qui peut avoir un impact significatif sur la vie quotidienne de la personne faisant l'objet de la saisie et sur la trésorerie des entreprises concernées.

Comment fonctionne concrètement la saisie-arrêt

Pour engager une saisie-arrêt, le créancier doit être en possession d’un titre exécutoire (par exemple un jugement, une injonction de payer, un chèque ou une lettre de change protestée) et notifier au débiteur l’injonction de payer, c’est-à-dire l’ordre de s’acquitter de la dette dans un délai court.

Si le paiement n'est pas effectué, le créancier notifie l'acte de saisie tant au débiteur qu'au tiers (par exemple l'employeur ou la banque) et inscrit la procédure au rôle dans le délai prévu, sous peine de nullité de la saisie selon la législation la plus récente.

Obligations du tiers saisi et nouveautés réglementaires

Le tiers qui reçoit l'acte de saisie est tenu de déclarer s'il doit des sommes au débiteur et, le cas échéant, lesquelles (par exemple, le montant du salaire, le solde du compte, les créances commerciales) et de bloquer ces sommes dans les limites fixées par la loi, devenant ainsi une sorte de « dépositaire » pour le compte de la procédure d'exécution.

Les réformes les plus récentes ont renforcé les obligations procédurales (notamment en ce qui concerne la déclaration du tiers et l’inscription au rôle) en prévoyant des cas de nullité de la saisie si celles-ci ne sont pas respectées, avec des conséquences importantes tant pour le créancier que pour le tiers défaillant.

Limites à la saisie des salaires, des pensions et des comptes courants

Les salaires, pensions et prestations assimilées ne peuvent pas être saisis sans distinction : la loi prévoit des seuils d’insaisissabilité et des limites en pourcentage, en distinguant les sommes déjà versées des sommes futures, ainsi que les créances ordinaires, les créances alimentaires et les dettes fiscales.

Une bonne compréhension des limites de saisissabilité (notamment à la lumière des dernières modifications législatives et interprétatives) permet d'éviter des saisies excessives ou illégitimes, et parfois d'obtenir la réduction ou l'annulation de la procédure en cours.

Ce que nous pouvons faire pour le débiteur

• Vérifier la régularité formelle et matérielle de la saisie-arrêt (titre, injonction, acte de saisie, respect des délais et des formalités), en évaluant la possibilité de former des oppositions et des demandes de suspension.
• Analyser la situation financière et patrimoniale du client, en identifiant les limites de saisissabilité applicables au cas concret et les voies possibles pour réduire l’impact de la procédure (accords avec le créancier, conversion de la saisie, renégociation de la dette).

Ce que nous pouvons faire pour le créancier

• Mettre en place la stratégie de recouvrement la plus efficace, depuis le choix du type de saisie (auprès de tiers, mobilière, immobilière) jusqu’à l’identification correcte du tiers débiteur du débiteur (employeur, banque, client, organisme de sécurité sociale).
• Veiller au respect des dernières formalités procédurales (inscription au rôle, notifications de l'avis d'inscription, gestion de la déclaration du tiers, contestations éventuelles) afin de réduire le risque d'inefficacité de la saisie et de maximiser les chances d'attribution des sommes.

Assistance aux employeurs, banques et autres tiers saisis

Le tiers saisi (employeur, banque, donneur d'ordre, copropriété, organisme de sécurité sociale) se trouve souvent impliqué dans des saisies multiples et des procédures techniquement complexes, avec un risque de responsabilité en cas d'erreurs ou d'omissions dans la déclaration ou dans l'exécution des obligations de conservation.

Nous assistons les tiers saisis dans la gestion correcte de la procédure, dans la hiérarchisation des différentes saisies concurrentes et dans le dialogue avec le juge de l'exécution, afin d'éviter les contestations, les sanctions et les responsabilités pour des paiements effectués en violation des ordonnances judiciaires.

Après le décès d’un proche, ce ne sont souvent pas seulement les souvenirs qui restent en suspens, mais aussi les comptes bancaires ouverts au fil du temps par commodité, par confiance ou par nécessité familiale. Parmi ceux-ci, le compte joint est l’un des éléments qui suscite le plus souvent des doutes et des tensions, surtout lorsqu’une succession s’ouvre.

C'est précisément dans une telle situation qu'une famille s'est retrouvée, appelée à faire face à des sommes importantes déposées sur des comptes au nom du défunt et de sa sœur. À première vue, tout semblait simple : un compte partagé, une gestion familiale, une disponibilité commune. Mais derrière cette désignation se cachait une réalité différente, faite de versements provenant exclusivement du patrimoine du défunt et d’une utilisation du compte qui, selon les autres héritiers, n’avait jamais entraîné de véritable transfert de propriété.

La question était inévitable : le simple fait d’être cotitulaire suffit-il vraiment à rendre le solde commun ? Ou bien, lorsque l’argent provient entièrement d’une seule personne, les héritiers peuvent-ils demander que ces sommes soient intégralement intégrées à la masse successorale ?

Dans l’affaire examinée, il est apparu que le compte avait été utilisé davantage comme un outil pratique de gestion que comme le signe d’une réelle volonté de donner. Les juges ont pris en compte les mouvements bancaires, la provenance des sommes et la situation économique des personnes concernées, pour aboutir à une conclusion claire : la cotitularité, à elle seule, ne suffisait pas à démontrer que la moitié de l’argent appartenait à la cotitulaire survivante.

Le résultat a été significatif pour les héritiers. Les sommes ont été intégralement réintégrées dans la succession, avec pour conséquence que les montants retirés par la cotitulaire ont été considérés comme devant être restitués à la masse successorale.

Cette affaire rappelle à quel point il est important de ne pas s’arrêter à l’apparence formelle d’un compte bancaire. Un compte co-titulaire peut être ouvert pour mille raisons : aider un parent âgé, simplifier la gestion des dépenses, permettre à un membre de la famille d’opérer plus facilement. Mais lorsqu’une succession s’ouvre, chaque détail compte et chaque mouvement peut prendre une signification différente.

C'est pourquoi, dans les affaires successorales, ce sont toujours les faits qui font la différence : qui a versé l'argent, d'où provenait-il, dans quelle intention le compte a-t-il été ouvert et quelle était la relation réelle entre les personnes concernées. Et c'est précisément de ces éléments que dépend, très souvent, la réponse à la question la plus délicate de toutes : cet argent était-il vraiment commun, ou appartenait-il uniquement au défunt ?

Les captures d'écran de conversations WhatsApp constituent un type de preuve documentaire de plus en plus courant dans les procédures civiles et pénales. Leur admissibilité est régie par des règles spécifiques et une jurisprudence bien établie. Le présent article analyse les critères de validité, les différences entre les deux types de procédure et le rôle de l'expertise informatique judiciaire.

Admissibilité dans le cadre de la procédure pénale

Dans le cadre de la procédure pénale, les captures d'écran sont qualifiées de preuve documentaire à condition qu'elles aient été obtenues dans le respect des garanties formelles. Lorsqu'elles sont produites directement par un participant à la conversation – par exemple la victime –, elles sont généralement admissibles sans qu'il soit nécessaire de recourir à une procédure de saisie, dans la mesure où la communication est déjà parvenue à son destinataire.

Il en va autrement en cas d'acquisition par la police judiciaire : l'absence de mandat du procureur ou de garanties de la défense entraîne l'inutilisabilité pathologique de la preuve, conformément aux règles relatives à la saisie de la correspondance. En cas de contestation quant à l'authenticité ou à la provenance, le juge peut ordonner des expertises techniques spécifiques.

Le rôle de l'expertise informatique légale

L'expertise informatique légale constitue l'outil technique permettant de valider l'authenticité des preuves numériques. Il s'agit d'une enquête spécialisée menée par des experts qualifiés selon des protocoles scientifiques standardisés.

La procédure se déroule en plusieurs étapes distinctes :

• Acquisition légale : extraction d'une copie conforme à l'original (image bit par bit) du support numérique, accompagnée du calcul de valeurs de hachage pour garantir l'intégrité.
• Analyse technique : examen des métadonnées (horodatage, adresses IP, géolocalisation), vérification de l'absence de manipulations et récupération des données supprimées.
• Rapport d'expertise : document probatoire contenant la description analytique des opérations effectuées, les résultats obtenus et la chaîne de conservation.

Cette expertise revêt un caractère décisif en cas de contestation, fournissant au juge des éléments objectifs pour l'évaluation de la preuve.

Réglementation en matière de procédure civile

En procédure civile, les captures d'écran sont assimilées à des reproductions mécaniques et produisent pleine preuve sauf contestation de la partie adverse. Une contestation générique n'affecte pas leur efficacité ; seule une contestation motivée – par exemple concernant la date ou l'authenticité de l'expéditeur – peut entraîner la perte de leur force probante.

Dans ces cas, l'expertise judiciaire s'avère déterminante pour vérifier la conformité à l'original, en contrôlant les métadonnées et l'intégrité du fichier.

Synthèse comparative :

Procédure Conditions de validité Conséquences de la contestation

Pénale Acquisition conforme aux garanties Inutilisabilité ou expertise technique

Civil Absence de contestation spécifique Vérification par un expert sur demande

Considérations relatives à la protection de la confidentialité

Les messages WhatsApp relèvent de la catégorie de la correspondance protégée. L'acquisition doit respecter les garanties légales prescrites, sous peine d'invalidité. L'expertise judiciaire s'effectue dans le respect de ces principes, en documentant chaque étape opérationnelle.

Recommandations opérationnelles

Il est recommandé :

• De conserver l'appareil d'origine.
• De procéder immédiatement à l'acquisition d'une copie judiciaire.
• De produire des captures d'écran intégrales permettant de visualiser les profils.
• De solliciter l'avis préalable de professionnels qualifiés.

Dans de nombreuses copropriétés, on observe le même scénario : le mandat du syndic arrive à échéance, l'assemblée ne se prononce pas immédiatement sur la marche à suivre et l'« ancien » syndic continue de s'occuper des factures, des fournisseurs, des travaux et des assemblées. À ce stade, la question se pose naturellement : doit-il être rémunéré pour cette période également ?

La réponse dépend de la manière dont la mission a été confiée, de ce qu’a décidé l’assemblée et du type d’activités qui ont été menées après l’expiration du mandat. La loi et les décisions judiciaires les plus récentes ont établi des limites assez claires, qu’il est utile de connaître pour éviter les surprises.

Qu'est-ce que la « prorogatio » du syndic ?

Lorsque l'on parle de syndic « en prorogation », on désigne la période allant de l'expiration du mandat à la nomination du nouveau syndic. Pendant ce laps de temps, le syndic sortant ne disparaît pas : il continue à s'occuper de la copropriété pour éviter qu'elle ne reste sans gestion.

La loi distingue toutefois deux aspects différents :

• la continuité des pouvoirs, c'est-à-dire la possibilité de continuer à accomplir les actes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété ;
• le droit à une rémunération pour ce travail.

Sur le premier point, la jurisprudence admet que l’administrateur en prolongation puisse continuer à exercer les activités de gestion courante, jusqu’à la nomination de son successeur, précisément pour ne pas interrompre les services essentiels (services publics, nettoyage, entretien minimal).

En ce qui concerne la rémunération, en revanche, les orientations sont devenues beaucoup plus strictes.

Que dit la loi sur la rémunération du syndic ?

La réforme de la copropriété a établi certaines règles fondamentales, souvent ignorées :

• le mandat du syndic a une durée annuelle, renouvelable selon les modalités prévues par la loi ;
• au moment de la nomination (et de chaque renouvellement), la rémunération doit être indiquée de manière claire et détaillée, par écrit ;
• à la cessation de son mandat, le syndic est tenu de remettre les documents et de n'exercer que les activités urgentes pour éviter tout préjudice à la copropriété, sans droit à une rémunération supplémentaire.
• Les juges ont réaffirmé à plusieurs reprises que la forme n'est pas un détail : en l'absence d'accord écrit sur la rémunération, la nomination peut être considérée comme nulle et la rémunération n'est pas exigible sur la seule base du mandat.

Rémunération en cas de prolongation : quand elle est due et quand elle ne l'est pas

Ces dernières années, plusieurs tribunaux ont abordé la question de la rémunération de l'administrateur en cas de prolongation, aboutissant à des conclusions sévères :

• il ne suffit pas que l'administrateur continue à « s'occuper de la copropriété » pour avoir automatiquement droit à une rémunération ;
• il ne suffit pas d'insérer une rubrique générique « rémunération de l'administrateur » dans le compte rendu pour que cela vaille comme reconnaissance de dette ;
• souvent, seul le remboursement des frais justifiés engagés dans l'intérêt de la copropriété (par exemple, avances sur factures, versements de sa poche) est admis, mais pas une rémunération pour la gestion, en l'absence d'une nouvelle délibération claire.

Dans plusieurs cas, il a été précisé que la prolongation tacite du mandat ne peut se transformer en une sorte de « relation à durée indéterminée » rémunérée, sans que l'assemblée ne se prononce à nouveau sur la reconduction et la rémunération.

Le rôle (limité) du compte rendu de copropriété

Un autre point qui prête à confusion est le lien entre le bilan approuvé et le droit à une rémunération. De nombreux administrateurs soutiennent que, si l’assemblée a approuvé le compte rendu comprenant la rubrique « rémunération de l’administrateur », cela suffirait à démontrer que la copropriété a reconnu la dette.

Les décisions des juges vont dans le sens contraire :

• le compte rendu sert à dresser un état des recettes et des dépenses, mais ne constitue pas automatiquement une « promesse de paiement » ;
• l'approbation du bilan ne remplace pas une décision spécifique, indiquant clairement le montant dû au syndic et la période de référence ;
• si la nomination ou le renouvellement étaient viciés (parce que la rémunération n'avait pas été correctement définie), le simple bilan ne suffit pas à remédier au problème.

Que se passe-t-il si personne ne nomme le nouvel administrateur ?

Si l’assemblée ne procède pas à la nomination d’un nouvel administrateur, la situation ne reste pas « en suspens » indéfiniment. Quelques principes récurrents dans les décisions :

• à l’expiration du mandat, sans renouvellement formel, l’administrateur n’a en général pas droit à d’autres rémunérations ;
• la prorogatio sert à garantir une gestion minimale, et non à prolonger pendant des années un mandat rémunéré sans nouveau vote de l’assemblée ;
• la copropriété doit être mise face à ses responsabilités : soit elle reconduit le mandat par une délibération claire (y compris la rémunération), soit elle change de professionnel.

Si vous êtes copropriétaire

Si vous recevez une demande de paiement de la part d’un ancien administrateur pour une période postérieure à l’expiration de son mandat, vous pouvez vous poser les questions suivantes :

• existe-t-il une décision de nomination ou de renouvellement couvrant cette période, avec indication précise de la rémunération ?
• y a-t-il eu une délibération spécifique reconnaissant des sommes pour la gestion en prorogation, en plus du simple budget ?
• les sommes demandées sont-elles des remboursements de frais justifiés ou s'agit-il d'une rémunération « forfaitaire » pour la gestion ?

En l'absence de ces éléments, vous avez de solides raisons de contester au moins la partie relative à la rémunération, en demandant de limiter tout paiement éventuel aux seules dépenses réelles justifiées par des documents.

Si vous êtes administrateur

Si vous continuez à gérer une copropriété après l’expiration de votre mandat, il est important de savoir que :

• la prorogatio vous protège quant à la continuité de vos pouvoirs, mais ne vous garantit pas automatiquement une rémunération ;
• les activités urgentes restent dues, mais la loi les considère comme gratuites du point de vue de la rémunération, sauf remboursement des frais avancés ;
• pour éviter les litiges, il est fondamental que l’assemblée délibère explicitement tant sur votre confirmation que sur la rémunération, au moyen d’un document clair et détaillé.

En résumé

Le syndic « en prorogation » n’est pas un fantôme, mais il n’est pas non plus une personne pouvant percevoir des rémunérations illimitées sans mandat clair.

• La gestion peut se poursuivre pour garantir les services essentiels.
• La rémunération, en revanche, nécessite un titre précis : une nomination ou un renouvellement valides, avec une rémunération écrite et délibérée de manière transparente.

Connaître ces règles aide tant les copropriétaires que les administrateurs à agir avec plus d’assurance, en évitant d’une part les demandes infondées et d’autre part les attentes irréalistes.

De plus en plus souvent, ceux qui souhaitent aider un enfant, un petit-enfant ou un proche se demandent s'il est possible de lui céder directement un bien (bien immobilier, somme d'argent, part sociale) par le biais d'un acte de donation, même si le bénéficiaire n'est pas présent ou n'intervient pas immédiatement dans l'acte. La pratique et la jurisprudence ont précisé qu'un acte public de donation en faveur d'un tiers peut être licite et valablement reçu par le notaire, à condition que les exigences de forme et de contenu prévues par le Code civil soient respectées.

La donation est en effet un contrat par lequel une personne, par esprit de générosité, enrichit une autre personne en lui cédant un de ses droits ou en contractant une obligation à son égard, et elle doit être conclue par acte authentique en présence du notaire et de deux témoins, sous peine de nullité. Dans le cas d’une donation en faveur d’un tiers, le donateur et le destinataire de la déclaration (le contractant ou le promettant, par exemple une banque ou un autre cocontractant) règlent entre eux l’attribution patrimoniale destinée à un bénéficiaire qui acquerra le droit ultérieurement, au moment de l’acceptation ou de la réalisation des conditions prévues.

Cette structure permet, par exemple : de disposer qu’un bien immobilier soit directement enregistré au nom d’un enfant ou d’un petit-enfant ; d’effectuer une opération financière dans laquelle une somme est affectée de manière stable à un tiers ; de réserver un avantage patrimonial à un membre de la famille en situation de vulnérabilité ou à une personne méritant une protection particulière. Il est toutefois fondamental de distinguer la donation directe (qui requiert toujours un acte notarié) des libéralités indirectes ou du contrat en faveur d’un tiers utilisé comme instrument pour produire un effet de libéralité, car cette qualification entraîne des conséquences importantes en termes de validité, de fiscalité, de possibilité de révocation et de protection des héritiers réservataires.

Une qualification erronée de l'opération peut entraîner le risque que la donation soit nulle pour vice de forme, ou qu'elle soit contestée par les héritiers ou les créanciers au moyen d'actions en réduction ou en révocation, notamment lorsque les droits des héritiers réservataires ont été lésés ou que les abattements fiscaux ont été dépassés. C'est pourquoi il convient, avant de procéder, d'analyser attentivement la situation familiale, les finalités de la libéralité, l'existence éventuelle d'autres actes de donation antérieurs et l'impact fiscal global, afin de construire un schéma juridique cohérent et durable dans le temps.

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les particuliers dans la planification et la rédaction d'actes de donation et de donation en faveur d'un tiers, y compris en lien avec les aspects successoraux et la protection des héritiers réservataires. Cette activité comprend : l'analyse préalable des objectifs du client et des relations familiales ; le choix de l'instrument (donation directe, donation indirecte, contrat en faveur d'un tiers, pactes familiaux lorsque ceux-ci sont autorisés) ; l'accompagnement dans les relations avec le notaire ; l'évaluation des risques éventuels de contestation et l'optimisation des aspects fiscaux.

Dans les contrats commerciaux et les compromis de vente (biens immobiliers, branches d'entreprise, fournitures, partenariats), l'acompte confirmatoire est un outil d'autoprotection très utilisé pour gérer le risque de manquement de la contrepartie. En cas de manquement grave, en effet, la partie qui s'est acquittée de ses obligations peut résilier le contrat et conserver l'acompte reçu ou demander le double de celui versé, sans devoir attendre un jugement déclarant la résiliation, pour autant que les conditions prévues par l'article 1385 du Code civil soient respectées

La jurisprudence de fond la plus récente, notamment plusieurs décisions du tribunal de Turin de 2025, a réaffirmé que la résiliation exercée sur la base de l’acompte confirmatoire n’est pas une « résiliation libre », mais une forme particulière de résiliation pour manquement : le manquement doit être objectivement grave et imputable à la partie adverse, évalué concrètement au regard de l’intérêt de l’entreprise créancière. Les juges soulignent en outre que la demande de retenir l’acompte ou d’en obtenir le double implique, de fait, l’exercice du pouvoir de résiliation en vertu de l’article 1385 du Code civil, même si la demande est formulée en justice sous la forme d’une action en résiliation.

Pour les entreprises, cela se traduit par des choix stratégiques délicats :

si la partie adverse est en défaut, il faut décider s’il convient d’exercer la résiliation avec rétention/doublement de l’acompte ou s’il faut agir en vue d’une résiliation judiciaire et d’une indemnisation intégrale du préjudice, en évitant les chevauchements ou les demandes incompatibles entre elles ;

si l’entreprise est destinataire d’une mise en demeure de résiliation et d’une demande de restitution du double de l’acompte, il est nécessaire de vérifier si le manquement contesté est réellement grave et si la résiliation a été exercée de manière correcte et en temps utile, afin de mettre en place des mesures adéquates.

Une formulation imprécise des clauses relatives à l'acompte confirmatoire, tout comme une gestion peu avisée des communications de résiliation, peut compromettre la position de l'entreprise : celle-ci risque de perdre l'acompte, de devoir restituer le double de la somme reçue ou de se voir refuser la protection indemnitaire souhaitée. Il est donc essentiel, dès la phase de négociation, de calibrer le montant de l’acompte, d’en coordonner les modalités avec d’éventuelles pénalités et clauses résolutoires expresses, et de prévoir une formulation claire sur les modalités d’exercice de la résiliation et sur le sort des sommes versées.

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les sociétés, les entrepreneurs et les professionnels dans la rédaction et la révision des contrats prévoyant un acompte confirmatoire, dans la gestion du contentieux pré-judiciaire (mises en demeure, lettres de résiliation, contestations de non-exécution) et dans les procédures civiles relatives à la résiliation du contrat, à la rétention ou à la restitution du double de l'acompte. Notre activité vise à offrir des solutions rapides et économiquement viables : dans la mesure du possible, nous privilégions le règlement négocié du litige ; à défaut, nous engageons des actions judiciaires ciblées, fondées sur une analyse approfondie du contrat, de la documentation de négociation et des décisions judiciaires les plus récentes en la matière.

Les citoyens suisses peuvent acheter des biens immobiliers en Italie en vertu du principe de réciprocité consacré par l'article 16 des dispositions préliminaires du Code civil italien, pleinement compatible avec la législation suisse sur la LAFE (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des étrangers). Ce principe permet des transactions sécurisées pour les résidences principales, les résidences secondaires jusqu'à 200 m², les terrains jusqu'à 1 000 m² et les biens immobiliers commerciaux, sans aucune restriction discriminatoire. Il est toutefois nécessaire de prêter attention à toutes les étapes de l'opération, en garantissant le respect total des lois des deux pays pour des transactions transfrontalières sans heurts. En effet, il n'existe pas en Italie d'autorité institutionnelle chargée de vérifier au préalable les conditions de réciprocité, comme c'est le cas en Suisse : le contrôle est confié au notaire rédigeant l'acte.

Principe de réciprocité entre l'Italie et la Suisse

Le principe de réciprocité permet aux citoyens suisses de bénéficier des droits civils italiens, y compris la propriété immobilière, puisque la Suisse reconnaît des droits similaires aux Italiens par le biais de la LAFE et de l'OAFE, prévoyant des exemptions pour les résidences principales et les biens immobiliers commerciaux. Le ministère italien des Affaires étrangères a confirmé la réciprocité pour l'achat de maisons de vacances, de terrains attenants et d'héritages. Pour les non-résidents, l'opération ne rencontre aucun obstacle tant que l'achat entre dans ces catégories et ces limites dimensionnelles, évitant ainsi les nullités contractuelles irrémédiables. Les limites ne s'appliquent pas à l'achat mortis causa.

Réglementation suisse : LAFE et restrictions

La LAFE suisse régit les achats immobiliers par des étrangers, mais exempte les citoyens de l'UE/AELE, y compris les résidents italiens, leur permettant d'acheter librement à des fins professionnelles ou comme résidence principale. Des autorisations cantonales sont toutefois nécessaires pour les maisons de vacances de plus de 200 m² ou les terrains de plus de 1 000 m², dans le cadre des contingents fédéraux annuels. Les violations entraînent l'inefficacité ou la nullité des contrats et des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à trois ans d'emprisonnement : il est donc indispensable de vérifier les conditions de réciprocité avant d'entreprendre toute opération en Italie.

Procédures d'achat en Italie

En Italie, l'achat commence par une offre irrévocable, qui a une valeur contraignante équivalente à celle du contrat définitif, et se termine par l'acte notarié, nécessaire pour être opposable aux tiers. Il est obligatoire de vérifier au préalable la régularité de la construction auprès de la commune et la conformité cadastrale : les actes relatifs à des immeubles illégaux sont nuls en l'absence de la déclaration de conformité du vendeur (DPR 380/2001). Les citoyens suisses doivent également s'assurer de l'absence de contraintes culturelles (D.Lgs. 42/2004).

Aspects fiscaux et financiers

L'achat est soumis à l'impôt d'enregistrement (sous forme fixe ou proportionnelle) et à la TVA pour les nouvelles constructions ; la double imposition est évitée grâce aux accords bilatéraux entre l'Italie et la Suisse. L'accès au crédit immobilier italien est possible pour les non-résidents, mais plus complexe : les établissements de crédit exigent généralement la résidence ou des garanties supplémentaires, ce qui rend nécessaire l'assistance juridique pendant la phase de négociation.

Services du cabinet d'avocats Pogliani

Spécialisés dans le droit immobilier transfrontalier entre l'Italie et la Suisse, nous accompagnons nos clients dans la rédaction des contrats d'achat, la vérification des titres et des conditions de réciprocité, ainsi que dans la gestion des actes notariés et des litiges.

La tragédie de Crans-Montana a profondément bouleversé l'opinion publique internationale. Outre la douleur des familles concernées, une question technico-juridique très importante se pose, que les victimes et leurs proches doivent connaître car elle aura une incidence déterminante sur l'issue des procédures judiciaires qui seront engagées en Suisse : les différences profondes entre les systèmes suisse et italien en matière d'indemnisation du préjudice moral.

Dans cet article, nous analysons les profils de juridiction, le droit applicable et les différences structurelles entre les deux systèmes dans le règlement de ce préjudice totalement indépendant des aspects économiques tels que la diminution de la capacité de travail, et qui concerne la souffrance intérieure, la douleur, la compromission de la vie relationnelle et la perte de la relation parentale.

Compétence

Dans les cas de blessures corporelles ou d'événements mortels survenus en Suisse, comme dans la tragédie de Crans-Montana, la compétence est régie par la Convention de Lugano du 30 octobre 2007, applicable aux litiges civils et commerciaux entre les États membres de l'Union européenne et la Confédération suisse.

Conformément à l'article 5, paragraphe 3, de la convention, les actions en réparation du préjudice causé par un fait illicite relèvent de la compétence du tribunal du lieu où le fait dommageable s'est produit (forum delicti). Dans le cas présent, il ne fait aucun doute que la juridiction naturelle et prépondérante est celle de la Suisse.

Les actions en dommages-intérêts et les procédures visant à établir la responsabilité civile liée à la tragédie de Crans-Montana sont donc appelées à se dérouler devant les autorités judiciaires suisses, avec application des règles de procédure et de fond propres à cet ordre juridique.

Loi applicable

Lorsque l'action en dommages-intérêts est intentée devant le juge suisse, la loi applicable est déterminée par la loi fédérale suisse sur le droit international privé (LDIP).

En l'absence de résidence habituelle commune des parties, c'est la loi du lieu où le dommage s'est produit qui s'applique, c'est-à-dire la loi suisse. Cela signifie que, même en présence de victimes italiennes, les critères de responsabilité civile et d'indemnisation du dommage seront ceux prévus par le droit suisse.

Cet aspect est déterminant, notamment en ce qui concerne l'indemnisation du préjudice moral.

Le préjudice non patrimonial dans le droit italien

L'Italie est, dans le panorama européen, le pays où les dommages de nature non patrimoniale, c'est-à-dire ceux qui touchent à l'intégrité psychophysique et les dommages moraux qui y sont liés, sont indemnisés selon les paramètres les plus élevés.

Dans le système italien, le dommage biologique concerne l'atteinte à l'intégrité psychophysique de la personne et peut être constaté par un médecin légiste. Son indemnisation s'effectue principalement selon des critères tabulaires, qui attribuent une valeur économique à l'invalidité subie, avec possibilité de personnalisation en présence de circonstances particulières.

Le préjudice moral consiste en la souffrance intérieure, la douleur et le trouble de l'esprit résultant de l'atteinte. Il s'agit d'un poste distinct du préjudice biologique et il est indemnisé de manière équitable, en tenant compte de l'intensité de la souffrance subie.

En cas de décès ou de blessure grave, les proches de la victime ont également droit :

- au préjudice moral iure proprio, lié à la douleur causée par la perte ou la compromission de la relation ;

- du préjudice résultant de la perte de la relation parentale, qui comprend également le bouleversement de la vie familiale et relationnelle.

Dans l'ensemble, le système italien prévoit des indemnités importantes et fortement personnalisées pour ce type de préjudice.

Le préjudice non patrimonial dans le droit suisse

Le système suisse suit une approche profondément différente, inspirée par des critères de plus grande modération.

La Genugtuung (réparation du préjudice moral) est liquidée de manière équitable, avec une grande latitude laissée au juge. Le guide élaboré par l'Office fédéral de la justice en matière d'aide aux victimes d'infractions constitue une référence pratique importante qui, bien que n'étant pas contraignante en droit civil, oriente souvent les décisions des tribunaux cantonaux.

À titre d'exemple, pour la perte d'un enfant, la réparation morale prévue se situe généralement entre 10 000 et 20 000 francs suisses, soit des montants au moins dix fois inférieurs à ceux normalement reconnus en Italie pour le même préjudice.

Conclusions

La comparaison entre le droit italien et le droit suisse met en évidence une différence profonde dans l'indemnisation du préjudice non patrimonial. Dans le cas de la tragédie de Crans-Montana, l'ensemble du cadre réglementaire conduit inévitablement à des procédures engagées en Suisse et à l'application du droit helvétique.

Un élément central concerne toutefois le contexte de vie des victimes. Les personnes concernées et les familles des victimes italiennes vivront quotidiennement en Italie les conséquences des blessures ou de la perte d'un proche : la douleur, la détérioration de la vie relationnelle et les difficultés de réinsertion se manifesteront dans leur environnement social et familial.

Il est donc essentiel que les autorités judiciaires suisses, dans l'exercice de leur pouvoir discrétionnaire, tiennent compte de toutes les circonstances de l'affaire, y compris le contexte dans lequel la victime devra faire face aux effets de l'événement dommageable. Une indemnisation formellement adéquate selon les paramètres suisses pourrait s'avérer, sur le fond, inadéquate pour ceux qui vivent cette souffrance dans un contexte social différent. Cela ne signifie pas demander l'application des barèmes italiens, mais inviter les juges à prendre en considération, dans le cadre de l'évaluation équitable que leur système permet, le contexte de vie de la victime comme élément pertinent pour déterminer l'adéquation de l'indemnisation.

Pour ceux qui se trouvent confrontés, dans un pays étranger, aux bouleversements émotionnels inévitablement liés à une affaire judiciaire de ce type, il est essentiel de comprendre ces différences culturelles et de savoir représenter efficacement toutes les circonstances de l'affaire dans leurs demandes de justice.

Dans une affaire récemment traitée par notre cabinet, plusieurs acheteurs avaient signé un contrat préliminaire pour l'achat d'une maison de vacances dans un complexe résidentiel encore en construction. Après le versement de l'acompte et de quelques acomptes liés à l'avancement des travaux, le chantier a commencé à ralentir jusqu'à s'arrêter complètement.

La société constructrice montrait des signes évidents de difficultés financières : retards dans les paiements aux fournisseurs, prolongations continuelles des délais de livraison et manque de transparence dans les communications. Les acheteurs, inquiets pour les sommes déjà versées et l'absence de garanties concrètes, se sont adressés à notre cabinet.

L'analyse de la documentation a mis en évidence des irrégularités dans le contrat préliminaire, la remise d'une garantie non conforme à la loi et l'absence de certains éléments obligatoires du contrat (tels que, par exemple, les titres de construction).

Ce cas démontre concrètement à quel point il est nécessaire que les acheteurs soient protégés dès la signature du contrat préliminaire et comment un soutien juridique approprié peut éviter la perte des sommes versées au constructeur.

Les instruments de protection prévus par la loi pour les acheteurs d'un bien immobilier à construire

Le décret législatif 122/2005, tel que modifié par le décret législatif 14/2019, régit de manière stricte les relations entre l'acheteur et le constructeur lorsque le bien immobilier est encore à construire ou n'est pas achevé.

1. Obligation de conclure le contrat préliminaire par acte public ou par écrit privé authentifié.

Le contrat préliminaire doit être rédigé par un notaire et transcrit dans les registres immobiliers, garantissant ainsi la sécurité et l'opposabilité à des tiers.

2. Garantie obligatoire pour garantir les sommes versées

Le constructeur doit délivrer au promettant acquéreur une garantie conforme au modèle ministériel, qui couvre :

- les acomptes

- les acomptes

- toute somme versée avant l'acte notarié

En cas de crise de l'entreprise, l'acquéreur peut obtenir le remboursement immédiat des sommes directement auprès du garant (banque ou assurance).

La non-remise de la garantie entraîne la nullité du contrat préliminaire.

3. Contenu obligatoire du contrat préliminaire

La loi impose que le contrat préliminaire indique :

• l'identification exacte du bien immobilier et de ses dépendances
• les caractéristiques techniques du projet
• les délais de réalisation et l'état d'avancement
• le prix, les modalités de paiement et les montants versés
• les détails de la garantie
• les hypothèques ou restrictions éventuelles
• les titres de construction et les coordonnées des entreprises contractantes

Doivent également être joints : le projet, le cahier des charges et la description des finitions.

4. Police d'assurance décennale obligatoire à la signature de l'acte

Au moment de la conclusion du contrat définitif, le constructeur doit remettre une police d'assurance décennale couvrant :

• la ruine du bâtiment
• les défauts de construction graves
• les dommages causés à des tiers

La non-remise de la police entraîne également la nullité du contrat définitif, qui ne peut être invoquée que par l'acheteur

Comment se protéger : l'importance de l'assistance juridique dès le contrat préliminaire

Les crises sociétaires dans le secteur de la construction peuvent entraîner pour les acheteurs :

• le blocage des chantiers
• la non-livraison des biens immobiliers
• la perte des acomptes versés
• des problèmes pour libérer le bien immobilier des hypothèques

Faire appel à un cabinet d'avocats spécialisé permet :

• de vérifier la régularité de la caution et de la documentation
• de contrôler la fiabilité du constructeur
• de garantir le respect du décret législatif 122/2005
• d'intervenir rapidement en cas de manquement
• d'activer la garantie pour récupérer les montants versés
• de bénéficier d'une assistance dans les procédures collectives ou les situations de crise

Si vous avez acheté un bien immobilier en cours de construction et que vous rencontrez des problèmes

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les acheteurs de biens immobiliers non achevés, bloqués ou impliqués dans des procédures collectives du constructeur.

Nous pouvons vous aider en cas de :

• non-livraison du bien immobilier
• retards injustifiés
• irrégularités dans le contrat préliminaire
• cautionnement inexistant, incomplet ou non conforme
• non-livraison de la police décennale
• liquidation judiciaire de l'entreprise de construction

Contactez-nous pour une évaluation immédiate de votre cas et pour sécuriser votre investissement.