De plus en plus souvent, ceux qui souhaitent aider un enfant, un petit-enfant ou un proche se demandent s'il est possible de lui céder directement un bien (bien immobilier, somme d'argent, part sociale) par le biais d'un acte de donation, même si le bénéficiaire n'est pas présent ou n'intervient pas immédiatement dans l'acte. La pratique et la jurisprudence ont précisé qu'un acte public de donation en faveur d'un tiers peut être licite et valablement reçu par le notaire, à condition que les exigences de forme et de contenu prévues par le Code civil soient respectées.

La donation est en effet un contrat par lequel une personne, par esprit de générosité, enrichit une autre personne en lui cédant un de ses droits ou en contractant une obligation à son égard, et elle doit être conclue par acte authentique en présence du notaire et de deux témoins, sous peine de nullité. Dans le cas d’une donation en faveur d’un tiers, le donateur et le destinataire de la déclaration (le contractant ou le promettant, par exemple une banque ou un autre cocontractant) règlent entre eux l’attribution patrimoniale destinée à un bénéficiaire qui acquerra le droit ultérieurement, au moment de l’acceptation ou de la réalisation des conditions prévues.

Cette structure permet, par exemple : de disposer qu’un bien immobilier soit directement enregistré au nom d’un enfant ou d’un petit-enfant ; d’effectuer une opération financière dans laquelle une somme est affectée de manière stable à un tiers ; de réserver un avantage patrimonial à un membre de la famille en situation de vulnérabilité ou à une personne méritant une protection particulière. Il est toutefois fondamental de distinguer la donation directe (qui requiert toujours un acte notarié) des libéralités indirectes ou du contrat en faveur d’un tiers utilisé comme instrument pour produire un effet de libéralité, car cette qualification entraîne des conséquences importantes en termes de validité, de fiscalité, de possibilité de révocation et de protection des héritiers réservataires.

Une qualification erronée de l'opération peut entraîner le risque que la donation soit nulle pour vice de forme, ou qu'elle soit contestée par les héritiers ou les créanciers au moyen d'actions en réduction ou en révocation, notamment lorsque les droits des héritiers réservataires ont été lésés ou que les abattements fiscaux ont été dépassés. C'est pourquoi il convient, avant de procéder, d'analyser attentivement la situation familiale, les finalités de la libéralité, l'existence éventuelle d'autres actes de donation antérieurs et l'impact fiscal global, afin de construire un schéma juridique cohérent et durable dans le temps.

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les particuliers dans la planification et la rédaction d'actes de donation et de donation en faveur d'un tiers, y compris en lien avec les aspects successoraux et la protection des héritiers réservataires. Cette activité comprend : l'analyse préalable des objectifs du client et des relations familiales ; le choix de l'instrument (donation directe, donation indirecte, contrat en faveur d'un tiers, pactes familiaux lorsque ceux-ci sont autorisés) ; l'accompagnement dans les relations avec le notaire ; l'évaluation des risques éventuels de contestation et l'optimisation des aspects fiscaux.

Dans les contrats commerciaux et les compromis de vente (biens immobiliers, branches d'entreprise, fournitures, partenariats), l'acompte confirmatoire est un outil d'autoprotection très utilisé pour gérer le risque de manquement de la contrepartie. En cas de manquement grave, en effet, la partie qui s'est acquittée de ses obligations peut résilier le contrat et conserver l'acompte reçu ou demander le double de celui versé, sans devoir attendre un jugement déclarant la résiliation, pour autant que les conditions prévues par l'article 1385 du Code civil soient respectées

La jurisprudence de fond la plus récente, notamment plusieurs décisions du tribunal de Turin de 2025, a réaffirmé que la résiliation exercée sur la base de l’acompte confirmatoire n’est pas une « résiliation libre », mais une forme particulière de résiliation pour manquement : le manquement doit être objectivement grave et imputable à la partie adverse, évalué concrètement au regard de l’intérêt de l’entreprise créancière. Les juges soulignent en outre que la demande de retenir l’acompte ou d’en obtenir le double implique, de fait, l’exercice du pouvoir de résiliation en vertu de l’article 1385 du Code civil, même si la demande est formulée en justice sous la forme d’une action en résiliation.

Pour les entreprises, cela se traduit par des choix stratégiques délicats :

si la partie adverse est en défaut, il faut décider s’il convient d’exercer la résiliation avec rétention/doublement de l’acompte ou s’il faut agir en vue d’une résiliation judiciaire et d’une indemnisation intégrale du préjudice, en évitant les chevauchements ou les demandes incompatibles entre elles ;

si l’entreprise est destinataire d’une mise en demeure de résiliation et d’une demande de restitution du double de l’acompte, il est nécessaire de vérifier si le manquement contesté est réellement grave et si la résiliation a été exercée de manière correcte et en temps utile, afin de mettre en place des mesures adéquates.

Une formulation imprécise des clauses relatives à l'acompte confirmatoire, tout comme une gestion peu avisée des communications de résiliation, peut compromettre la position de l'entreprise : celle-ci risque de perdre l'acompte, de devoir restituer le double de la somme reçue ou de se voir refuser la protection indemnitaire souhaitée. Il est donc essentiel, dès la phase de négociation, de calibrer le montant de l’acompte, d’en coordonner les modalités avec d’éventuelles pénalités et clauses résolutoires expresses, et de prévoir une formulation claire sur les modalités d’exercice de la résiliation et sur le sort des sommes versées.

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les sociétés, les entrepreneurs et les professionnels dans la rédaction et la révision des contrats prévoyant un acompte confirmatoire, dans la gestion du contentieux pré-judiciaire (mises en demeure, lettres de résiliation, contestations de non-exécution) et dans les procédures civiles relatives à la résiliation du contrat, à la rétention ou à la restitution du double de l'acompte. Notre activité vise à offrir des solutions rapides et économiquement viables : dans la mesure du possible, nous privilégions le règlement négocié du litige ; à défaut, nous engageons des actions judiciaires ciblées, fondées sur une analyse approfondie du contrat, de la documentation de négociation et des décisions judiciaires les plus récentes en la matière.

Les citoyens suisses peuvent acheter des biens immobiliers en Italie en vertu du principe de réciprocité consacré par l'article 16 des dispositions préliminaires du Code civil italien, pleinement compatible avec la législation suisse sur la LAFE (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des étrangers). Ce principe permet des transactions sécurisées pour les résidences principales, les résidences secondaires jusqu'à 200 m², les terrains jusqu'à 1 000 m² et les biens immobiliers commerciaux, sans aucune restriction discriminatoire. Il est toutefois nécessaire de prêter attention à toutes les étapes de l'opération, en garantissant le respect total des lois des deux pays pour des transactions transfrontalières sans heurts. En effet, il n'existe pas en Italie d'autorité institutionnelle chargée de vérifier au préalable les conditions de réciprocité, comme c'est le cas en Suisse : le contrôle est confié au notaire rédigeant l'acte.

Principe de réciprocité entre l'Italie et la Suisse

Le principe de réciprocité permet aux citoyens suisses de bénéficier des droits civils italiens, y compris la propriété immobilière, puisque la Suisse reconnaît des droits similaires aux Italiens par le biais de la LAFE et de l'OAFE, prévoyant des exemptions pour les résidences principales et les biens immobiliers commerciaux. Le ministère italien des Affaires étrangères a confirmé la réciprocité pour l'achat de maisons de vacances, de terrains attenants et d'héritages. Pour les non-résidents, l'opération ne rencontre aucun obstacle tant que l'achat entre dans ces catégories et ces limites dimensionnelles, évitant ainsi les nullités contractuelles irrémédiables. Les limites ne s'appliquent pas à l'achat mortis causa.

Réglementation suisse : LAFE et restrictions

La LAFE suisse régit les achats immobiliers par des étrangers, mais exempte les citoyens de l'UE/AELE, y compris les résidents italiens, leur permettant d'acheter librement à des fins professionnelles ou comme résidence principale. Des autorisations cantonales sont toutefois nécessaires pour les maisons de vacances de plus de 200 m² ou les terrains de plus de 1 000 m², dans le cadre des contingents fédéraux annuels. Les violations entraînent l'inefficacité ou la nullité des contrats et des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à trois ans d'emprisonnement : il est donc indispensable de vérifier les conditions de réciprocité avant d'entreprendre toute opération en Italie.

Procédures d'achat en Italie

En Italie, l'achat commence par une offre irrévocable, qui a une valeur contraignante équivalente à celle du contrat définitif, et se termine par l'acte notarié, nécessaire pour être opposable aux tiers. Il est obligatoire de vérifier au préalable la régularité de la construction auprès de la commune et la conformité cadastrale : les actes relatifs à des immeubles illégaux sont nuls en l'absence de la déclaration de conformité du vendeur (DPR 380/2001). Les citoyens suisses doivent également s'assurer de l'absence de contraintes culturelles (D.Lgs. 42/2004).

Aspects fiscaux et financiers

L'achat est soumis à l'impôt d'enregistrement (sous forme fixe ou proportionnelle) et à la TVA pour les nouvelles constructions ; la double imposition est évitée grâce aux accords bilatéraux entre l'Italie et la Suisse. L'accès au crédit immobilier italien est possible pour les non-résidents, mais plus complexe : les établissements de crédit exigent généralement la résidence ou des garanties supplémentaires, ce qui rend nécessaire l'assistance juridique pendant la phase de négociation.

Services du cabinet d'avocats Pogliani

Spécialisés dans le droit immobilier transfrontalier entre l'Italie et la Suisse, nous accompagnons nos clients dans la rédaction des contrats d'achat, la vérification des titres et des conditions de réciprocité, ainsi que dans la gestion des actes notariés et des litiges.

La tragédie de Crans-Montana a profondément bouleversé l'opinion publique internationale. Outre la douleur des familles concernées, une question technico-juridique très importante se pose, que les victimes et leurs proches doivent connaître car elle aura une incidence déterminante sur l'issue des procédures judiciaires qui seront engagées en Suisse : les différences profondes entre les systèmes suisse et italien en matière d'indemnisation du préjudice moral.

Dans cet article, nous analysons les profils de juridiction, le droit applicable et les différences structurelles entre les deux systèmes dans le règlement de ce préjudice totalement indépendant des aspects économiques tels que la diminution de la capacité de travail, et qui concerne la souffrance intérieure, la douleur, la compromission de la vie relationnelle et la perte de la relation parentale.

Compétence

Dans les cas de blessures corporelles ou d'événements mortels survenus en Suisse, comme dans la tragédie de Crans-Montana, la compétence est régie par la Convention de Lugano du 30 octobre 2007, applicable aux litiges civils et commerciaux entre les États membres de l'Union européenne et la Confédération suisse.

Conformément à l'article 5, paragraphe 3, de la convention, les actions en réparation du préjudice causé par un fait illicite relèvent de la compétence du tribunal du lieu où le fait dommageable s'est produit (forum delicti). Dans le cas présent, il ne fait aucun doute que la juridiction naturelle et prépondérante est celle de la Suisse.

Les actions en dommages-intérêts et les procédures visant à établir la responsabilité civile liée à la tragédie de Crans-Montana sont donc appelées à se dérouler devant les autorités judiciaires suisses, avec application des règles de procédure et de fond propres à cet ordre juridique.

Loi applicable

Lorsque l'action en dommages-intérêts est intentée devant le juge suisse, la loi applicable est déterminée par la loi fédérale suisse sur le droit international privé (LDIP).

En l'absence de résidence habituelle commune des parties, c'est la loi du lieu où le dommage s'est produit qui s'applique, c'est-à-dire la loi suisse. Cela signifie que, même en présence de victimes italiennes, les critères de responsabilité civile et d'indemnisation du dommage seront ceux prévus par le droit suisse.

Cet aspect est déterminant, notamment en ce qui concerne l'indemnisation du préjudice moral.

Le préjudice non patrimonial dans le droit italien

L'Italie est, dans le panorama européen, le pays où les dommages de nature non patrimoniale, c'est-à-dire ceux qui touchent à l'intégrité psychophysique et les dommages moraux qui y sont liés, sont indemnisés selon les paramètres les plus élevés.

Dans le système italien, le dommage biologique concerne l'atteinte à l'intégrité psychophysique de la personne et peut être constaté par un médecin légiste. Son indemnisation s'effectue principalement selon des critères tabulaires, qui attribuent une valeur économique à l'invalidité subie, avec possibilité de personnalisation en présence de circonstances particulières.

Le préjudice moral consiste en la souffrance intérieure, la douleur et le trouble de l'esprit résultant de l'atteinte. Il s'agit d'un poste distinct du préjudice biologique et il est indemnisé de manière équitable, en tenant compte de l'intensité de la souffrance subie.

En cas de décès ou de blessure grave, les proches de la victime ont également droit :

- au préjudice moral iure proprio, lié à la douleur causée par la perte ou la compromission de la relation ;

- du préjudice résultant de la perte de la relation parentale, qui comprend également le bouleversement de la vie familiale et relationnelle.

Dans l'ensemble, le système italien prévoit des indemnités importantes et fortement personnalisées pour ce type de préjudice.

Le préjudice non patrimonial dans le droit suisse

Le système suisse suit une approche profondément différente, inspirée par des critères de plus grande modération.

La Genugtuung (réparation du préjudice moral) est liquidée de manière équitable, avec une grande latitude laissée au juge. Le guide élaboré par l'Office fédéral de la justice en matière d'aide aux victimes d'infractions constitue une référence pratique importante qui, bien que n'étant pas contraignante en droit civil, oriente souvent les décisions des tribunaux cantonaux.

À titre d'exemple, pour la perte d'un enfant, la réparation morale prévue se situe généralement entre 10 000 et 20 000 francs suisses, soit des montants au moins dix fois inférieurs à ceux normalement reconnus en Italie pour le même préjudice.

Conclusions

La comparaison entre le droit italien et le droit suisse met en évidence une différence profonde dans l'indemnisation du préjudice non patrimonial. Dans le cas de la tragédie de Crans-Montana, l'ensemble du cadre réglementaire conduit inévitablement à des procédures engagées en Suisse et à l'application du droit helvétique.

Un élément central concerne toutefois le contexte de vie des victimes. Les personnes concernées et les familles des victimes italiennes vivront quotidiennement en Italie les conséquences des blessures ou de la perte d'un proche : la douleur, la détérioration de la vie relationnelle et les difficultés de réinsertion se manifesteront dans leur environnement social et familial.

Il est donc essentiel que les autorités judiciaires suisses, dans l'exercice de leur pouvoir discrétionnaire, tiennent compte de toutes les circonstances de l'affaire, y compris le contexte dans lequel la victime devra faire face aux effets de l'événement dommageable. Une indemnisation formellement adéquate selon les paramètres suisses pourrait s'avérer, sur le fond, inadéquate pour ceux qui vivent cette souffrance dans un contexte social différent. Cela ne signifie pas demander l'application des barèmes italiens, mais inviter les juges à prendre en considération, dans le cadre de l'évaluation équitable que leur système permet, le contexte de vie de la victime comme élément pertinent pour déterminer l'adéquation de l'indemnisation.

Pour ceux qui se trouvent confrontés, dans un pays étranger, aux bouleversements émotionnels inévitablement liés à une affaire judiciaire de ce type, il est essentiel de comprendre ces différences culturelles et de savoir représenter efficacement toutes les circonstances de l'affaire dans leurs demandes de justice.

Dans une affaire récemment traitée par notre cabinet, plusieurs acheteurs avaient signé un contrat préliminaire pour l'achat d'une maison de vacances dans un complexe résidentiel encore en construction. Après le versement de l'acompte et de quelques acomptes liés à l'avancement des travaux, le chantier a commencé à ralentir jusqu'à s'arrêter complètement.

La société constructrice montrait des signes évidents de difficultés financières : retards dans les paiements aux fournisseurs, prolongations continuelles des délais de livraison et manque de transparence dans les communications. Les acheteurs, inquiets pour les sommes déjà versées et l'absence de garanties concrètes, se sont adressés à notre cabinet.

L'analyse de la documentation a mis en évidence des irrégularités dans le contrat préliminaire, la remise d'une garantie non conforme à la loi et l'absence de certains éléments obligatoires du contrat (tels que, par exemple, les titres de construction).

Ce cas démontre concrètement à quel point il est nécessaire que les acheteurs soient protégés dès la signature du contrat préliminaire et comment un soutien juridique approprié peut éviter la perte des sommes versées au constructeur.

Les instruments de protection prévus par la loi pour les acheteurs d'un bien immobilier à construire

Le décret législatif 122/2005, tel que modifié par le décret législatif 14/2019, régit de manière stricte les relations entre l'acheteur et le constructeur lorsque le bien immobilier est encore à construire ou n'est pas achevé.

1. Obligation de conclure le contrat préliminaire par acte public ou par écrit privé authentifié.

Le contrat préliminaire doit être rédigé par un notaire et transcrit dans les registres immobiliers, garantissant ainsi la sécurité et l'opposabilité à des tiers.

2. Garantie obligatoire pour garantir les sommes versées

Le constructeur doit délivrer au promettant acquéreur une garantie conforme au modèle ministériel, qui couvre :

- les acomptes

- les acomptes

- toute somme versée avant l'acte notarié

En cas de crise de l'entreprise, l'acquéreur peut obtenir le remboursement immédiat des sommes directement auprès du garant (banque ou assurance).

La non-remise de la garantie entraîne la nullité du contrat préliminaire.

3. Contenu obligatoire du contrat préliminaire

La loi impose que le contrat préliminaire indique :

• l'identification exacte du bien immobilier et de ses dépendances
• les caractéristiques techniques du projet
• les délais de réalisation et l'état d'avancement
• le prix, les modalités de paiement et les montants versés
• les détails de la garantie
• les hypothèques ou restrictions éventuelles
• les titres de construction et les coordonnées des entreprises contractantes

Doivent également être joints : le projet, le cahier des charges et la description des finitions.

4. Police d'assurance décennale obligatoire à la signature de l'acte

Au moment de la conclusion du contrat définitif, le constructeur doit remettre une police d'assurance décennale couvrant :

• la ruine du bâtiment
• les défauts de construction graves
• les dommages causés à des tiers

La non-remise de la police entraîne également la nullité du contrat définitif, qui ne peut être invoquée que par l'acheteur

Comment se protéger : l'importance de l'assistance juridique dès le contrat préliminaire

Les crises sociétaires dans le secteur de la construction peuvent entraîner pour les acheteurs :

• le blocage des chantiers
• la non-livraison des biens immobiliers
• la perte des acomptes versés
• des problèmes pour libérer le bien immobilier des hypothèques

Faire appel à un cabinet d'avocats spécialisé permet :

• de vérifier la régularité de la caution et de la documentation
• de contrôler la fiabilité du constructeur
• de garantir le respect du décret législatif 122/2005
• d'intervenir rapidement en cas de manquement
• d'activer la garantie pour récupérer les montants versés
• de bénéficier d'une assistance dans les procédures collectives ou les situations de crise

Si vous avez acheté un bien immobilier en cours de construction et que vous rencontrez des problèmes

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les acheteurs de biens immobiliers non achevés, bloqués ou impliqués dans des procédures collectives du constructeur.

Nous pouvons vous aider en cas de :

• non-livraison du bien immobilier
• retards injustifiés
• irrégularités dans le contrat préliminaire
• cautionnement inexistant, incomplet ou non conforme
• non-livraison de la police décennale
• liquidation judiciaire de l'entreprise de construction

Contactez-nous pour une évaluation immédiate de votre cas et pour sécuriser votre investissement.

Une question souvent sous-estimée dans les opérations de cession d'entreprise

Dans les opérations de cession ou d'acquisition d'entreprise, l'un des aspects les plus délicats concerne la responsabilité fiscale du cessionnaire. Souvent, les entreprises, concentrées sur les aspects économiques et opérationnels de l'achat, négligent le fait que l'acquéreur peut être tenu solidairement responsable des impôts et des sanctions dus par l'entreprise cédante.

La principale référence normative est l'article 14 du décret législatif 472/1997, qui régit la responsabilité du cessionnaire pour les infractions fiscales commises au cours de l'année de la cession et des deux années précédentes. À cela s'ajoute la règle civile de l'article 2560 du Code civil, qui établit la solidarité du cessionnaire pour les dettes résultant des écritures comptables obligatoires du cédant.

Quand la responsabilité du cessionnaire est-elle engagée ?

La loi prévoit que le cessionnaire est solidairement responsable avec le cédant, mais dans des limites précises :

• uniquement pour les infractions fiscales commises au cours de l'année de la cession et des deux années précédentes ;
• jusqu'à concurrence de la valeur de l'entreprise ou de la branche cédée ;
• uniquement pour les dettes résultant des actes de l'Agence des impôts ou des organismes de contrôle à la date du transfert.

Le cessionnaire peut se protéger en demandant à l'administration un certificat conformément à l'article 14, paragraphe 3, du décret législatif 472/1997, attestant l'existence ou non de litiges fiscaux en cours. Si le certificat est négatif, le cessionnaire est totalement dégagé de toute responsabilité. Si, en revanche, l'administration ne délivre pas le certificat dans un délai de 40 jours, le cessionnaire est également dégagé de toute responsabilité.

Cession frauduleuse de créances fiscales : responsabilité illimitée

La situation change radicalement lorsque la cession est considérée comme frauduleuse vis-à-vis du fisc. Dans ce cas, la responsabilité du cessionnaire devient illimitée et non subsidiaire : il peut être tenu responsable sans limite de temps ni de montant.

La fraude est présumée par la loi (sauf preuve contraire) si la cession a lieu dans les six mois suivant la constatation d'une infraction pénale par le cédant. Dans ce cas, la responsabilité du cessionnaire n'est plus limitée à la période de trois ans ni à la valeur de l'entreprise cédée : l'Agence des impôts peut exiger le paiement intégral des dettes et des sanctions.

Coordination avec l'article 2560 du Code civil et responsabilité civile

Sur le plan civil, l'article 2560, paragraphe 2, du Code civil stipule que le cessionnaire est responsable des dettes de l'entreprise antérieures au transfert si celles-ci résultent des écritures comptables obligatoires. Toutefois, la responsabilité fiscale visée au décret législatif 472/1997 est autonome et spéciale, et ne dépend pas de l'inscription des dettes dans les livres comptables. Il s'agit donc d'une réglementation anti-évasion visant à empêcher que la cession de l'entreprise ne soit utilisée pour se soustraire au paiement des impôts.

Comment protéger l'entreprise acquéreuse

Avant de conclure une opération de cession ou d'acquisition d'entreprise, il est essentiel :

1. de demander le certificat d'absence de dettes à l'Agence des impôts ;
2. de vérifier les bilans et les écritures comptables du cédant ;
3. d'éviter les cessions simulées ou fractionnées, qui pourraient être interprétées comme des opérations frauduleuses ;
4. Consulter un avocat spécialisé en droit fiscal et en droit des sociétés afin d'analyser les risques fiscaux de l'opération.

L'assistance du cabinet d'avocats Pogliani

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les entreprises et les entrepreneurs dans toutes les phases de la cession ou de l'acquisition d'une entreprise, en accordant une attention particulière aux aspects fiscaux, patrimoniaux et de responsabilité solidaire. Nous intervenons pour prévenir les contestations et les sanctions de l'Agence des impôts.

La clause de non-concurrence dans le contrat d'agence est l'un des outils les plus efficaces pour protéger le savoir-faire de l'entreprise, sa clientèle et ses investissements en ressources commerciales. Introduit et régi par l'article 1751-bis du Code civil, cet accord permet à l'entreprise de limiter l'activité concurrente de l'ancien agent à la fin de la relation, préservant ainsi la position acquise sur le marché.

Caractéristiques fondamentales de la clause de non-concurrence

• Valable uniquement si elle est rédigée par écrit (forme écrite ad substantiam).
• Il ne peut s'appliquer qu'à la même zone, à la même clientèle et au même type de biens/services gérés par l'agent pendant la durée du contrat.
• Sa durée ne peut excéder deux ans après la fin de la relation d'agence, sous peine de nullité des clauses excédentaires.
• L'accord s'applique également aux agents opérant en tant que sociétés ou mandataires exclusifs.
• Aucune dérogation par le biais d'usages et de négociations collectives n'est possible, compte tenu de la nature indisponible de cette disposition.

Indemnités et aspects économiques

L'acceptation de cet accord oblige l'entreprise à verser à l'agent une indemnité de nature non provisionnelle, calculée en fonction de différents facteurs :

• Durée de l'accord.
• Nature et caractéristiques de la relation d'agence.
• Moyenne des commissions perçues par l'agent au cours des dernières années.

Cette indemnité doit normalement être versée à la fin de la relation, mais elle peut faire l'objet d'accords spécifiques (paiement différé, avances, différentes formes de calcul).

Conséquences en cas de violation

La violation de l'accord peut entraîner :

• Le remboursement total ou partiel de l'indemnité perçue.
• Des pénalités contractuelles et des obligations d'indemnisation, également évaluées équitablement par le juge sur la base du préjudice causé à la clientèle et au chiffre d'affaires.
• Le refus total du droit à l'indemnité et à la réparation du préjudice subi par l'entreprise.

Pourquoi est-ce essentiel pour les entreprises ?

La bonne rédaction d'un accord de non-concurrence permet :

• D'éviter le détournement de la clientèle qualifiée.
• Protéger les zones géographiques et les segments de marché stratégiques.
• Gérer efficacement la cessation des relations commerciales sans subir de répercussions importantes sur l'activité.

Assistance juridique spécialisée

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les entreprises dans la rédaction, la négociation et la gestion des clauses de non-concurrence, en proposant des solutions personnalisées en fonction du secteur d'activité et du type de mandat. Grâce à notre expertise, nous garantissons :

• La mise en œuvre de clauses conformes à la réglementation et aux interprétations jurisprudentielles les plus récentes.
• Le calcul de l'indemnité et la gestion des conséquences en cas de litige.
• La défense judiciaire et le conseil opérationnel pour protéger efficacement les intérêts de l'entreprise.

Si votre entreprise a besoin d'approfondir les stratégies de protection contractuelle dans le cadre d'une relation d'agence, contactez-nous pour obtenir un conseil professionnel.

Nous protégeons la valeur des actifs de l'entreprise même après la résiliation du contrat de leasing

Le leasing immobilier est un outil essentiel pour l'expansion et le fonctionnement de nombreuses entreprises. Toutefois, en cas de crise ou de difficultés de paiement des loyers, la résiliation du contrat peut donner lieu à des litiges complexes et coûteux, surtout lorsque la société qui accorde le crédit-bail ne gère pas la phase de réalisation du bien avec la diligence requise.

Le contexte : opposition à l'injonction de payer pour loyers impayés et pénalité

Une de nos sociétés clientes, utilisatrice d'un contrat de crédit-bail portant sur un hangar industriel, s'est vu notifier une injonction de payer par la société bailleuse. La demande de paiement concernait non seulement les loyers impayés, mais aussi une pénalité contractuelle extrêmement lourde, calculée comme la somme des loyers restants et du prix de rachat final, à la suite de la résiliation du contrat pour prétendu manquement.

L'entreprise utilisatrice s'est fermement opposée à la créance, non seulement en raison de divergences sur le calcul des loyers déjà versés, mais surtout pour un élément d'une importance cruciale : la vente du hangar à un prix nettement inférieur à la valeur du marché.

Le point critique : la vente du hangar à un « prix dérisoire »

Immédiatement après la résiliation du contrat, la société concédante a vendu l'actif industriel pour environ 1,3 million d'euros. Cependant, les données du marché - selon les cotations OMI - indiquaient une valeur estimée pour le bien immobilier d'environ 2,2 millions d'euros.

Pour l'entreprise utilisatrice, cette « vente à un prix dérisoire » a eu un impact direct et injuste sur son endettement.

Le produit de la vente doit, selon la loi, réduire le montant total exigé de l'utilisateur à titre de pénalité et de loyers impayés. En vendant le bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle, le concédant a indûment maximisé la pénalité à la charge de l'entreprise défaillante, n'agissant pas dans l'intérêt d'une réalisation correcte et transparente de l'actif.

Le principe de droit et la responsabilité du concédant

Nous avons fondé notre opposition sur l'application de l'article 1227, paragraphe 2, du code civil, qui stipule : « Le créancier ne peut obtenir réparation des dommages qu'il aurait pu éviter en faisant preuve de la diligence normale. »

Principe appliqué : lorsque la société concédante décide de vendre le bien après la résiliation, elle agit en tant que créancier qui doit « minimiser le préjudice » également pour l'utilisateur. La conduite négligente ou imprudente dans la gestion et la vente du hangar, qui a abouti à un prix disproportionnellement bas, a en fait causé un préjudice injustifié à l'entreprise utilisatrice, modifiant de manière significative le calcul de la pénalité contractuelle.

Notre action en justice et la preuve du préjudice

Au cours du procès, nous avons demandé et obtenu une expertise technique officielle (CTU) afin de déterminer la valeur marchande réelle du bien immobilier au moment de la vente. L'expert a confirmé que le prix effectivement réalisé était nettement inférieur au prix correct, établissant ainsi le montant du manque à gagner qui aurait dû réduire la dette de l'entreprise cliente.

Conclusions et perspectives pour votre entreprise

Cette affaire démontre que la résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier ne dispense pas la société bailleuse de ses obligations de bonne foi et de loyauté contractuelle lors de la phase de réalisation ultérieure.

Votre entrepôt industriel ou votre actif d'entreprise ne peut être vendu à un prix inférieur à sa valeur afin de maximiser la pénalité à votre charge.

Si votre entreprise est confrontée à un litige pour résiliation de bail et que vous estimez que la vente du bien par le bailleur a été effectuée à une valeur injustement basse, contactez-nous immédiatement. Notre cabinet est spécialisé dans la contestation de la légitimité et du montant des créances résiduelles dans ces phases délicates de crise d'entreprise, afin de protéger votre patrimoine.

Assistance sanitaire des retraités suisses en Italie : problèmes entre LAMal, S1 et SSN

Nous avons reçu de nombreux signalements de retraités suisses qui, après avoir déménagé ou ayant l'intention de déménager en Italie, se sont vu refuser par l'institution commune LAMal, l'organisme qui coordonne les caisses maladie suisses, l'exonération de l'obligation de payer les primes d'assurance à leur caisse maladie, alors qu'ils avaient correctement demandé cette exonération dans les délais prévus (3 mois après leur déménagement ou la perception initiale de leur pension) et qu'ils pouvaient prouver qu'ils disposaient d'une couverture d'assurance maladie et accident valable en Italie.

Le problème s'inscrit dans le cadre plus général de la portabilité des soins de santé d'un pays à l'autre qui, en ce qui concerne la Suisse, présente certaines spécificités que nous examinons ci-dessous.

La réglementation générale

La portabilité des soins de santé entre les pays européens est régie par la réglementation de l'Union européenne en matière de coordination des systèmes de sécurité sociale (règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 ; règlement (CE) n° 987/2009 du Parlement européen et du Conseil du 16 septembre 2009).

Bien que la Suisse ne fasse pas partie de l'UE, elle a signé des accords bilatéraux avec l'Union qui garantissent la portabilité des droits à la sécurité sociale, y compris l'accès aux soins de santé (Accord entre la Communauté européenne et la Confédération suisse sur la libre circulation des personnes : Annexe II - Coordination des systèmes de sécurité sociale). Par conséquent, la réglementation européenne susmentionnée s'applique également dans les relations avec la Suisse.

Le formulaire S1

Le formulaire S1 est un document délivré par l'organisme compétent d'un pays de l'UE (que nous appellerons « pays d'origine ») à une personne assurée (retraité, travailleur détaché, membre de la famille, etc.) qui va résider dans un autre pays de l'UE (que nous appellerons « pays d'accueil »), mais qui conserve le droit à l'assistance sanitaire à la charge de l'État qui délivre le formulaire. Le formulaire S1 doit être enregistré auprès de l'institution de santé du pays de résidence (par exemple, ASL ou ATS en Italie).

Il convient de préciser d'emblée que, dans ce cas, le pays d'accueil ne fournit des soins de santé (qui seront toutefois remboursés par le pays d'origine) que sur son territoire. En ce qui concerne les soins à recevoir pendant les séjours dans d'autres pays de l'UE et en Suisse, la personne assurée doit demander à son pays d'origine un certificat attestant la validité de ces soins. En d'autres termes, le pays d'accueil ne délivrera en aucun cas la carte européenne d'assurance maladie (CEAM), mais uniquement une « carte nationale » (qui n'est pas remplie au verso, contrairement à la CEAM, mais ne comporte que des astérisques). Dans ces cas, la CEAM, ou un document équivalent, doit être demandé au pays d'origine, avec lequel la relation d'assurance est maintenue.

Le droit d'option (théorique) selon la loi suisse

L'article 2, paragraphe 6, de l'ordonnance sur l'assurance-maladie (OAMal) stipule ce qui suit : «Sur demande, les personnes résidant dans un État membre de l'Union européenne sont exemptées de l'obligation d'assurance, à condition qu'elles puissent en être exemptées conformément à l'accord sur la libre circulation des personnes et à son annexe II et qu'elles prouvent qu'elles sont couvertes en cas de maladie tant dans leur État de résidence que pendant un séjour dans un autre État membre de l'Union européenne ou en Suisse». Il s'agit du droit dit « d'option », ou du choix d'une assurance maladie proposée dans le pays d'accueil, avec renonciation à l'assurance maladie obligatoire suisse. Il convient toutefois de préciser que ce droit de choix est purement théorique, car la règle susmentionnée exige, comme condition d'exemption, que l'assuré suisse prouve qu'il bénéficie d'une couverture non seulement dans son pays de résidence, mais aussi dans l'UE et en Suisse. Cette couverture est généralement fournie par la TEAM mais, comme nous l'avons vu plus haut, la TEAM n'est pas délivrée aux retraités d'autres pays de l'UE/Suisse qui, en s'installant par exemple en Italie, ont obtenu le formulaire S1. La TEAM n'est pas non plus délivrée en Italie à ceux qui, ne disposant pas du formulaire S1, ont demandé à s'inscrire volontairement (moyennant paiement) au Service national de santé. Afin de satisfaire aux exigences de l'OAMal, certains assurés suisses ont proposé de souscrire des polices privées couvrant les risques de maladie et d'accident valables dans l'UE et en Suisse, mais l'institution commune LAMal n'a pas accepté cette modalité, exigeant strictement la possession d'une TEAM afin de permettre la libération de l'obligation d'assurance suisse obligatoire. D'autres ont adhéré volontairement au SSN en versant une cotisation calculée sur la base de leurs revenus (avec un coût minimum de 2 000 euros par an), mais se sont retrouvés dans la situation désagréable de devoir payer deux fois les soins médicaux, car ils n'ont pas obtenu l'exonération du paiement des primes de la caisse maladie suisse.

Une inégalité de traitement pour les retraités suisses résidant en Italie ?

Les retraités suisses résidant en Italie, qui sont généralement soumis à un prélèvement fiscal de 5 % sur leurs rentes en vertu de l'article 18 de la convention contre la double imposition et des lois fiscales italiennes en la matière, se plaignent d'une discrimination par rapport à ceux qui, étant titulaires d'une pension italienne, sont automatiquement inscrits au service national de santé et obtiennent ainsi automatiquement la TEAM. Certains pourraient penser que cela est dû au fait qu'une imposition de 5 % sur la pension de retraite semble extrêmement avantageuse, étant donné qu'un retraité italien est imposé en moyenne à hauteur de 23 % de sa pension, mais cette thèse n'est pas convaincante. Il est en revanche plus convaincant de considérer que le financement du système de santé en Suisse et en Italie est extrêmement différent. Alors qu'en Italie, le système de santé repose sur un financement indirect, essentiellement fiscal, puisqu'il est financé par l'État et les régions au moyen de l'IRPEF (impôt sur le revenu des personnes physiques) et d'une taxe régionale supplémentaire, la Suisse applique un système de financement obligatoire par les assurances : les citoyens paient des primes mensuelles à des caisses privées et participent directement aux frais de leur assistance médicale. En d'autres termes, il n'existe en Suisse ni cotisations sociales pour la santé ni prélèvement fiscal généralisé comme en Italie. Les dépenses de santé sont principalement couvertes par les primes individuelles versées par chaque résident, y compris les retraités. En résiliant son contrat avec sa caisse d'assurance maladie privée, l'assuré suisse se retrouve sans couverture médicale et n'a aucune possibilité de « transférer » cette couverture lorsqu'il décide d'émigrer dans l'UE.

Une solution possible (mais coûteuse)

Dans le scénario décrit ci-dessus, le retraité suisse qui s'installe en Italie ou dans un autre pays de l'UE n'a d'autre choix que de maintenir son contrat d'assurance avec la caisse d'assurance maladie suisse et de le transférer en Italie en demandant le formulaire S1, qui doit être demandé à la caisse avec laquelle le contrat valable pour l'Italie est conclu et remis à l'ASL (Agence sanitaire locale) de la zone de résidence. Seules 14 caisses d'assurance maladie suisses offrent cette couverture ; la liste et les primes mensuelles correspondantes sont disponibles à l'adresse suivante : https://www.priminfo.admin.ch/downloads/gesamtbericht_eu.pdf. Cette solution est clairement plus coûteuse que les frais généralement liés à l'assistance du système de santé italien, mais elle offre l'avantage de pouvoir se faire soigner aussi bien en Italie qu'en Suisse (vérifiez la police avant de la signer). Actuellement, la prime annuelle la plus basse est de 3 600 CHF (Helsana) ; les prestations des différentes caisses sont pratiquement identiques. Le retraité suisse pourrait également s'inscrire volontairement au service national de santé italien, mais il devrait alors souscrire lui-même une assurance pour ses séjours en Suisse et dans l'UE, et il aurait de toute façon la charge de contester, par un recours devant le tribunal fédéral, le refus de l'institution commune LAMal de l'exempter de l'obligation de payer les primes suisses. On ne sait pas pour l'instant quelle serait l'issue d'une telle procédure.

Maître Andrea Giovanni Pogliani

Cher Monsieur Pogliani,

Cher Monsieur,

Nous sommes un couple qui a vécu de nombreuses années en Suisse où nous avons accumulé notre pension. Nous avons récemment déménagé en Italie et, lorsque nous avons quitté la Suisse, nous avons résilié notre assurance maladie parce que le coût de l'extension en Italie des soins médicaux était trop élevé pour nous. Nous avons donc opté pour le service de santé italien, auquel nous avons malheureusement dû nous inscrire moyennant une redevance, comme l'exige l'ATS dans notre région de résidence en Italie.

Nous nous demandons pourquoi nous devons payer pour ce service, puisque nous payons des impôts en Italie avec déduction de notre pension, que nous ne recevons que de la Suisse.

Nous espérons que vous aborderez cette question dans la Gazzetta Svizzera et que vous répondrez à notre question. Nous avons effectué un versement à titre de contribution volontaire à la Gazette.

A.S. (lieu omis)

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Bonjour, je lis vos articles avec beaucoup d'intérêt,

N'ayant jamais cotisé pour ma retraite en Italie (j'ai fait toute ma scolarité et ma vie professionnelle en Suisse), c'est en Italie que je paie ma carte de santé, la suisse n'étant malheureusement pas à ma portée. Le montant est modeste, environ 400 euros par an, et le service est tout aussi modeste. Cependant, je suis soumis à une déduction de 5 % de ma pension. Aujourd'hui, ma femme est allée renouveler sa carte de santé et on lui a dit qu'elle était valable jusqu'en juin parce que les prix seront ajustés et qu'il est possible qu'elle atteigne 2 000 euros par an. Mais est-ce que c'est vraiment possible que ça monte à 2000€ ? C'est une somme importante, je reçois le minimum depuis la Suisse.

Dans l'attente de votre réponse, je vous remercie et vous salue cordialement.

M.P. (lieu omis)

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