Immer häufiger fragen sich Menschen, die einem Kind, einem Enkelkind oder einer ihnen nahestehenden Person helfen möchten, ob es möglich ist, ihr mittels einer Schenkungsurkunde direkt einen Vermögenswert (Immobilie, Geldbetrag, Gesellschaftsanteil) zu übertragen, auch wenn der Begünstigte nicht anwesend ist oder nicht unmittelbar an der Urkunde mitwirkt. Die Praxis und die Rechtsprechung haben klargestellt, dass eine öffentliche Schenkungsurkunde zugunsten eines Dritten zulässig und vom Notar rechtsgültig beurkundet werden kann, sofern die im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehenen Form- und Inhaltsvorschriften eingehalten werden.

Die Schenkung ist nämlich ein Vertrag, mit dem eine Person aus Freigebigkeit eine andere Person bereichert, indem sie zu deren Gunsten über ein eigenes Recht verfügt oder ihr gegenüber eine Verpflichtung übernimmt, und sie muss durch eine öffentliche Urkunde in Anwesenheit des Notars und zweier Zeugen abgeschlossen werden, andernfalls ist sie nichtig. Im Falle einer Schenkung zugunsten eines Dritten regeln der Schenkende und der Empfänger der Erklärung (Vertragspartner oder Versprechender, z. B. eine Bank oder ein anderer Vertragspartner) untereinander die Vermögensübertragung zugunsten eines Begünstigten, der das Recht zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich bei Annahme oder Eintritt der vorgesehenen Bedingungen, erwirbt.

Diese Struktur ermöglicht es beispielsweise: zu verfügen, dass eine Immobilie direkt auf den Namen des Kindes oder Enkelkindes eingetragen wird; eine Finanztransaktion durchzuführen, bei der ein Betrag dauerhaft einem Dritten zugewiesen wird; einem schutzbedürftigen Familienmitglied oder einer besonders schutzwürdigen Person einen Vermögensvorteil zu sichern. Es ist jedoch von grundlegender Bedeutung, die direkte Schenkung (die stets eine notarielle Urkunde erfordert) von indirekten Zuwendungen oder vom Vertrag zugunsten eines Dritten, der als Instrument zur Erzielung einer Zuwendungswirkung dient, zu unterscheiden, da sich aus dieser Einstufung wichtige Konsequenzen hinsichtlich der Gültigkeit, der Besteuerung, der Widerrufsmöglichkeit und des Schutzes der pflichtteilsberechtigten Erben ergeben.

Eine falsche Einordnung des Vorgangs kann das Risiko mit sich bringen, dass die Schenkung wegen Formmangels nichtig ist oder von Erben oder Gläubigern mit Herabsetzungs- oder Anfechtungsklagen angefochten wird, insbesondere wenn die Rechte der pflichtteilsberechtigten Erben verletzt oder die Steuerfreibeträge überschritten wurden. Aus diesem Grund ist es ratsam, vor dem Vorgehen die familiäre Situation, die Ziele der Schenkung, das eventuelle Vorliegen früherer Schenkungsurkunden und die steuerlichen Gesamtauswirkungen sorgfältig zu analysieren, um ein kohärentes und langfristig tragfähiges rechtliches Konzept zu erstellen.

Die Anwaltskanzlei Pogliani unterstützt Privatpersonen bei der Planung und Ausarbeitung von Schenkungsurkunden und Schenkungen zugunsten Dritter, auch im Zusammenhang mit Nachlassfragen und dem Schutz der Pflichtteilsberechtigten. Die Tätigkeit umfasst: vorläufige Analyse der Ziele des Mandanten und der familiären Verhältnisse; Wahl des Instruments (direkte Schenkung, indirekte Schenkung, Vertrag zugunsten Dritter, Familienverträge, sofern zulässig); Unterstützung im Verhältnis zum Notar; Bewertung etwaiger Anfechtungsrisiken und Optimierung der steuerlichen Aspekte.

In Handelsverträgen und Kaufvorverträgen (Immobilien, Unternehmenszweige, Lieferungen, Partnerschaften) ist die Bestätigungsanzahlung ein häufig genutztes Instrument zum Selbstschutz, um das Risiko einer Vertragsverletzung durch die Gegenpartei zu bewältigen. Bei schwerwiegender Vertragsverletzung kann die erfüllende Partei nämlich vom Vertrag zurücktreten und die erhaltene Anzahlung einbehalten oder das Doppelte der geleisteten Anzahlung verlangen, ohne auf ein Urteil zur Feststellung der Vertragsauflösung warten zu müssen, sofern die Voraussetzungen gemäß Art. 1385 des italienischen Zivilgesetzbuches erfüllt sind

Die jüngste einschlägige Rechtsprechung, darunter verschiedene Urteile des Gerichts von Turin aus dem Jahr 2025, hat bekräftigt, dass der auf der Grundlage der Anzahlung ausgeübte Rücktritt kein „freier Rücktritt“ ist, sondern eine besondere Form der Vertragsauflösung wegen Nichterfüllung: Die Nichterfüllung muss objektiv schwerwiegend und der Gegenpartei zuzurechnen sein, wobei dies konkret im Hinblick auf das Interesse des Gläubigerunternehmens zu beurteilen ist. Die Richter betonen zudem, dass der Antrag auf Einbehaltung der Anzahlung oder auf Zahlung des doppelten Betrags de facto die Ausübung des Rücktrittsrechts gemäß Art. 1385 ZGB beinhaltet, auch wenn der Antrag vor Gericht als Klage auf Vertragsauflösung formuliert wird.

Für Unternehmen bedeutet dies heikle strategische Entscheidungen:

Wenn die Gegenpartei vertragsbrüchig ist, muss entschieden werden, ob der Rücktritt mit Einbehaltung/Verdopplung der Anzahlung ausgeübt wird oder ob auf gerichtliche Vertragsauflösung und vollständigen Schadensersatz hingewirkt wird, wobei Überschneidungen oder miteinander unvereinbare Ansprüche vermieden werden sollten;

Wenn das Unternehmen eine Rücktrittsaufforderung und eine Forderung nach Rückzahlung des doppelten Betrags der Anzahlung erhält, muss geprüft werden, ob die beanstandete Vertragsverletzung tatsächlich schwerwiegend ist und ob der Rücktritt ordnungsgemäß und rechtzeitig ausgeübt wurde, um angemessene Maßnahmen zu ergreifen.

Eine ungenaue Formulierung der Klauseln zur Anzahlung sowie eine unvorsichtige Handhabung der Rücktrittserklärungen können die Position des Unternehmens gefährden: Es besteht die Gefahr, die Anzahlung zu verlieren, das Doppelte des erhaltenen Betrags zurückzahlen zu müssen oder den gewünschten Schadensersatzanspruch verweigert zu bekommen. Es ist daher unerlässlich, bereits in der Verhandlungsphase die Höhe der Anzahlung festzulegen, deren Regelung mit etwaigen Vertragsstrafen und ausdrücklichen Auflösungsklauseln abzustimmen und eine klare Formulierung hinsichtlich der Modalitäten der Ausübung des Rücktritts sowie des Verbleibs der gezahlten Beträge vorzusehen.

Die Anwaltskanzlei Pogliani unterstützt Unternehmen, Unternehmer und Gewerbetreibende bei der Ausarbeitung und Überprüfung von Verträgen, die eine Bestätigungsanzahlung vorsehen, bei der vorgerichtlichen Streitbeilegung (Mahnungen, Kündigungsschreiben, Rügen wegen Vertragsverletzung) sowie in Zivilverfahren zur Vertragsauflösung, Einbehaltung oder Rückzahlung des doppelten Betrags der Anzahlung. Die Tätigkeit ist darauf ausgerichtet, schnelle und wirtschaftlich tragbare Lösungen anzubieten: Wenn möglich, wird eine gütliche Beilegung der Streitigkeit bevorzugt; alternativ werden gezielte gerichtliche Schritte eingeleitet, die auf einer gründlichen Analyse des Vertrags, der Verhandlungsunterlagen und der jüngsten Rechtsprechung in diesem Bereich basieren.

Schweizer Staatsangehörige können aufgrund des in Art. 16 der Einleitenden Bestimmungen zum italienischen Zivilgesetzbuch verankerten Grundsatzes der Gegenseitigkeit Immobilien in Italien erwerben, was mit den Bestimmungen des Schweizer Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer (BewG) voll und ganz vereinbar ist. Dieser Grundsatz ermöglicht sichere Transaktionen für Hauptwohnsitze, Zweitwohnsitze bis zu 200 m², Grundstücke bis zu 1.000 m² und Gewerbeimmobilien ohne diskriminierende Einschränkungen. Es ist jedoch notwendig, alle Phasen der Transaktion sorgfältig zu beachten und die vollständige Einhaltung der Gesetze beider Länder zu gewährleisten, um reibungslose grenzüberschreitende Transaktionen zu ermöglichen. In Italien gibt es nämlich keine institutionelle Behörde, die die Bedingungen der Gegenseitigkeit im Voraus überprüft, wie dies in der Schweiz der Fall ist: Die Kontrolle obliegt dem einzelnen Notar.

Grundsatz der Gegenseitigkeit zwischen Italien und der Schweiz

Der Grundsatz der Gegenseitigkeit ermöglicht es Schweizer Bürgern, italienische Bürgerrechte, einschließlich des Eigentums an Immobilien, in Anspruch zu nehmen, da die Schweiz Italienern durch LAFE und OAFE ähnliche Rechte gewährt und Ausnahmen für Hauptwohnsitze und Gewerbeimmobilien vorsieht. Das italienische Außenministerium hat die Gegenseitigkeit für den Kauf von Ferienhäusern und dazugehörigen Grundstücken sowie Erbschaften bestätigt. Für Nichtansässige gibt es keine Hindernisse, sofern der Kauf unter diese Kategorien und Größenbeschränkungen fällt, wodurch unheilbare Vertragsnichtigkeiten vermieden werden. Die Beschränkungen gelten nicht für den Erwerb mortis causa.

Schweizer Gesetzgebung: LAFE und Beschränkungen

Das Schweizer LAFE regelt den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, befreit jedoch EU-/EFTA-Bürger, einschließlich italienischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Italien, und erlaubt ihnen den freien Erwerb für berufliche Zwecke oder als Hauptwohnsitz. Kantonale Genehmigungen sind hingegen für Ferienhäuser mit einer Fläche von mehr als 200 m² oder Grundstücke mit einer Fläche von mehr als 1.000 m² im Rahmen der jährlichen Bundeskontingente erforderlich. Verstöße führen zur Unwirksamkeit oder Nichtigkeit der Verträge und zu strafrechtlichen Sanktionen von bis zu drei Jahren Freiheitsentzug: Es ist daher unerlässlich, vor Beginn einer Transaktion in Italien die Bedingungen der Gegenseitigkeit zu überprüfen.

Kaufverfahren in Italien

In Italien beginnt der Kauf mit einem unwiderruflichen Angebot, das eine verbindliche Wirkung hat, die dem endgültigen Vertrag entspricht, und wird mit der notariellen Beurkundung abgeschlossen, die für die Wirksamkeit gegenüber Dritten erforderlich ist. Es ist obligatorisch, vorab die Baugenehmigung bei der Gemeinde und die Katasterkonformität zu überprüfen: Urkunden über illegale Immobilien sind ohne die Konformitätserklärung des Verkäufers (DPR 380/2001) ungültig. Schweizer Staatsbürger müssen sich außerdem vergewissern, dass keine kulturellen Auflagen bestehen (D.Lgs. 42/2004).

Steuerliche und finanzielle Aspekte

Beim Kauf fallen die Registersteuer (in fester oder proportionaler Form) und die Mehrwertsteuer für Neubauten an; die Doppelbesteuerung wird durch bilaterale Abkommen zwischen Italien und der Schweiz vermieden. Der Zugang zu italienischen Hypothekendarlehen ist für Nichtansässige möglich, aber komplexer: Kreditinstitute verlangen in der Regel einen Wohnsitz oder zusätzliche Sicherheiten, sodass eine rechtliche Unterstützung in der Verhandlungsphase ratsam ist.

Dienstleistungen der Anwaltskanzlei Pogliani

Als Spezialisten für grenzüberschreitendes Immobilienrecht zwischen Italien und der Schweiz unterstützen wir unsere Mandanten bei der Ausarbeitung von Kaufverträgen, der Überprüfung von Titeln und Gegenseitigkeitsbedingungen sowie bei der Abwicklung von Notarverträgen und Rechtsstreitigkeiten.

Die Tragödie von Crans-Montana hat die internationale Öffentlichkeit tief erschüttert. Neben dem Schmerz der betroffenen Familien stellt sich eine wichtige rechtstechnische Frage, die die Opfer und ihre Angehörigen kennen müssen, da sie einen entscheidenden Einfluss auf den Ausgang der in der Schweiz eingeleiteten Gerichtsverfahren haben wird: die tiefgreifenden Unterschiede zwischen dem Schweizer und dem italienischen System bei der Entschädigung für immaterielle Schäden.

In diesem Beitrag analysieren wir die Aspekte der Gerichtsbarkeit, des anwendbaren Rechts und die strukturellen Unterschiede zwischen den beiden Rechtssystemen bei der Regulierung von Schäden, die völlig unabhängig von wirtschaftlichen Aspekten wie der verminderten Arbeitsfähigkeit sind und das innere Leiden, den Schmerz, die Beeinträchtigung des Beziehungslebens und den Verlust der elterlichen Beziehung betreffen.

Gerichtsbarkeit

Bei Personenschäden oder Todesfällen in der Schweiz, wie bei der Tragödie von Crans-Montana, unterliegt die Gerichtsbarkeit dem Luganer Übereinkommen vom 30. Oktober 2007, das für Zivil- und Handelssachen zwischen Mitgliedstaaten der Europäischen Union und der Schweizerischen Eidgenossenschaft gilt.

Gemäß Art. 5 Nr. 3 des Übereinkommens ist für Klagen auf Schadensersatz wegen unerlaubter Handlung das Gericht des Ortes zuständig, an dem das schädigende Ereignis eingetreten ist (forum delicti). Im vorliegenden Fall besteht kein Zweifel daran, dass die natürliche und vorrangige Gerichtsbarkeit die schweizerische ist.

Die Schadenersatzklagen und Verfahren zur Feststellung der zivilrechtlichen Haftung im Zusammenhang mit der Tragödie von Crans-Montana werden daher vor den Schweizer Gerichten unter Anwendung der für diese Rechtsordnung geltenden Verfahrens- und materiellen Rechtsvorschriften durchgeführt.

Anwendbares Recht

Wenn die Schadenersatzklage vor einem Schweizer Gericht erhoben wird, bestimmt sich das anwendbare Recht nach dem Schweizerischen Bundesgesetz über das Internationale Privatrecht (IPRG).

Wenn die Parteien keinen gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalt haben, gilt das Recht des Ortes, an dem der Schaden entstanden ist, d. h. das Schweizer Recht. Das bedeutet, dass auch bei italienischen Opfern die Kriterien für die zivilrechtliche Haftung und die Schadensersatzberechnung nach Schweizer Recht gelten.

Dieser Aspekt ist vor allem im Hinblick auf den Ersatz immaterieller Schäden entscheidend.

Der immaterielle Schaden im italienischen Recht

Italien ist in Europa das Land, in dem immaterielle Schäden, d. h. Schäden an der psychophysischen Integrität und damit verbundene moralische Schäden, mit den höchsten Parametern abgegolten werden.

Im italienischen Rechtssystem betrifft der biologische Schaden die Verletzung der psychophysischen Integrität der Person und kann medizinisch-rechtlich festgestellt werden. Die Entschädigung erfolgt überwiegend anhand von Tabellenkriterien, die der erlittenen Invalidität einen wirtschaftlichen Wert zuweisen, mit der Möglichkeit einer individuellen Anpassung unter besonderen Umständen.

Der immaterielle Schaden besteht in innerem Leiden, Schmerz und seelischer Erschütterung infolge der Verletzung. Er ist vom biologischen Schaden zu unterscheiden und wird unter Berücksichtigung der Intensität des erlittenen Leidens angemessen abgegolten.

In Fällen von Tod oder schwerer Verletzung haben die Angehörigen des Opfers außerdem Anspruch auf:

- den immateriellen Schaden iure proprio, der mit dem Schmerz über den Verlust oder die Beeinträchtigung der Beziehung verbunden ist;

- Schadenersatz für den Verlust der elterlichen Beziehung, der auch die Störung des Familien- und Beziehungslebens umfasst.

Insgesamt sieht das italienische System für diese Art von Schäden erhebliche und stark personalisierte Entschädigungen vor.

Nichtvermögensschäden im Schweizer Recht

Das Schweizer System verfolgt einen grundlegend anderen Ansatz, der sich an Kriterien größerer Mäßigung orientiert.

Die Genugtuung (Wiedergutmachung des immateriellen Schadens) wird nach Billigkeitsgrundsätzen und mit weitem Ermessensspielraum des Richters festgesetzt. Eine wichtige praktische Referenz ist der vom Bundesamt für Justiz erstellte Leitfaden zur Hilfe für Opfer von Straftaten, der zwar im Zivilrecht nicht bindend ist, aber oft die Entscheidungen der kantonalen Gerichte beeinflusst.

Beispielsweise liegt die vorgesehene Genugtuung für den Verlust eines Kindes in der Regel zwischen 10.000 und 20.000 Schweizer Franken, also mindestens zehnmal weniger als in Italien für denselben Schaden üblicherweise anerkannt wird.

Schlussfolgerungen

Der Vergleich zwischen italienischem und schweizerischem Recht zeigt einen tiefgreifenden Unterschied bei der Entschädigung für immaterielle Schäden. Im Fall der Tragödie von Crans-Montana führt der gesamte Rechtsrahmen unweigerlich zu Verfahren in der Schweiz und zur Anwendung des Schweizer Rechts.

Ein zentrales Element betrifft jedoch den Lebenskontext der Opfer. Die betroffenen Personen und die Angehörigen der italienischen Opfer werden in Italien täglich mit den Folgen der Verletzungen oder des Verlusts eines Angehörigen leben: Der Schmerz, die Beeinträchtigung des Beziehungslebens und die Schwierigkeiten bei der Wiedereingliederung werden sich in ihrem sozialen und familiären Umfeld manifestieren.

Es ist daher von grundlegender Bedeutung, dass die Schweizer Justizbehörden bei der Ausübung ihres Ermessensspielraums alle Umstände des Falles berücksichtigen, einschliesslich des Umfelds, in dem das Opfer mit den Auswirkungen des schädigenden Ereignisses konfrontiert sein wird. Eine nach schweizerischen Maßstäben formal angemessene Entschädigung könnte für jemanden, der dieses Leid in einem anderen sozialen Umfeld erlebt, inhaltlich unangemessen sein. Das bedeutet nicht, dass die Anwendung der italienischen Tabellen gefordert wird, sondern dass die Richter aufgefordert werden, im Rahmen der ihrem System möglichen gerechten Bewertung auch das Lebensumfeld des Opfers als relevantes Element für die Bestimmung der Angemessenheit der Entschädigung zu berücksichtigen.

Für diejenigen, die sich in einem fremden Land mit den unvermeidlichen emotionalen Turbulenzen einer solchen Gerichtsverhandlung konfrontiert sehen, ist es von grundlegender Bedeutung, diese kulturellen Unterschiede zu verstehen und alle Umstände des Falles in ihren Rechtsanträgen wirksam darzustellen.

 

In einem Fall, den unsere Kanzlei kürzlich betreut hat, hatten mehrere Käufer einen Vorvertrag zum Kauf eines Ferienhauses in einer noch im Bau befindlichen Wohnanlage unterzeichnet. Nach Zahlung der Anzahlung und einiger Abschlagszahlungen, die an den Baufortschritt geknüpft waren, verlangsamten sich die Bauarbeiten zunehmend, bis sie schließlich ganz zum Erliegen kamen.

Das Bauunternehmen zeigte deutliche Anzeichen finanzieller Schwierigkeiten: Zahlungsverzögerungen gegenüber Lieferanten, ständige Verlängerungen der Lieferfristen und mangelnde Transparenz in der Kommunikation. Die Käufer, besorgt über die bereits geleisteten Zahlungen und das Fehlen konkreter Garantien, wandten sich an unsere Kanzlei.

Die Analyse der Unterlagen ergab Unregelmäßigkeiten im Vorvertrag, die Vorlage einer nicht gesetzeskonformen Bürgschaft und das Fehlen einiger obligatorischer Vertragsbestandteile (wie z. B. der Baugenehmigungen).

Dieser Fall zeigt konkret, wie wichtig es ist, dass Käufer bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags geschützt werden und wie eine korrekte rechtliche Unterstützung den Verlust der an den Bauunternehmer gezahlten Beträge verhindern kann.

Die gesetzlich vorgesehenen Schutzinstrumente für Käufer von zu errichtenden Immobilien

Das Gesetzesdekret 122/2005, geändert durch das Gesetzesdekret 14/2019, regelt streng die Beziehungen zwischen Käufer und Bauunternehmer, wenn die Immobilie noch zu errichten oder noch nicht fertiggestellt ist.

1. Verpflichtung zum Abschluss eines Vorvertrags durch öffentliche Urkunde oder beglaubigte private Urkunde.

Der Vorvertrag muss von einem Notar aufgesetzt und in das Grundbuch eingetragen werden, um Sicherheit und Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten zu gewährleisten.

2. Obligatorische Bürgschaft zur Sicherung der gezahlten Beträge

Der Bauunternehmer muss dem potenziellen Käufer eine Bürgschaft gemäß dem Ministerialmodell ausstellen, die Folgendes abdeckt:

-Anzahlungen

-Vorauszahlungen

-alle vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags gezahlten Beträge

Im Falle einer Unternehmenskrise kann der Käufer die sofortige Rückerstattung der Beträge direkt vom Bürgen (Bank oder Versicherung) verlangen.

Die Nichtvorlage der Bürgschaft führt zur Nichtigkeit des Vorvertrags.

3. Obligatorischer Inhalt des Vorvertrags

Das Gesetz schreibt vor, dass im Vorvertrag Folgendes angegeben werden muss:

• genaue Identifizierung der Immobilie und der Nebengebäude
• technische Merkmale des Projekts
• Fertigstellungsfristen und Fortschrittsstände
• Preis, Zahlungsmodalitäten und gezahlte Beträge
• Angaben zur Bürgschaft
• eventuelle Hypotheken oder Belastungen
• Baugenehmigungen und Angaben zu den beauftragten Unternehmen

Außerdem müssen beigefügt werden: Projekt, Leistungsbeschreibung und Beschreibung der Ausstattungsmerkmale.

4. Obligatorische zehnjährige Nachhaftungsversicherung bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags

Bei Abschluss des endgültigen Vertrags muss der Bauunternehmer eine zehnjährige Versicherungspolice vorlegen, die Folgendes abdeckt:

• Verfall des Gebäudes
• schwerwiegende Baumängel
• Schäden gegenüber Dritten

Auch die Nichtvorlage der Police führt zur Nichtigkeit des endgültigen Vertrags, die nur vom Käufer geltend gemacht werden kann.

Wie Sie sich schützen können: Die Bedeutung der Rechtsberatung bereits ab dem Vorvertrag

Unternehmenskrisen im Bausektor können für Käufer folgende Folgen haben:

• Stillstand der Baustellen
• Nichtübergabe der Immobilien
• Verlust der geleisteten Anzahlungen
• Probleme bei der Freigabe der Immobilie von Hypotheken

Die Beauftragung einer spezialisierten Anwaltskanzlei ermöglicht es Ihnen:

• die Ordnungsmäßigkeit der Bürgschaft und der Unterlagen zu überprüfen
• die Zuverlässigkeit des Bauunternehmers zu kontrollieren
• die Einhaltung des Gesetzesdekrets 122/2005 sicherzustellen
• rechtzeitig bei Vertragsverletzungen eingreifen
• die Bürgschaft aktivieren, um die gezahlten Beträge zurückzuerhalten
• Unterstützung bei Insolvenzverfahren oder in Krisensituationen erhalten

Wenn Sie eine im Bau befindliche Immobilie gekauft haben und Probleme feststellen

Die Anwaltskanzlei Pogliani unterstützt Käufer von unfertigen, blockierten oder in Insolvenzverfahren des Bauunternehmers verwickelten Immobilien.

Wir können Ihnen helfen bei:

• Nichtlieferung der Immobilie
• ungerechtfertigten Verzögerungen
• Unregelmäßigkeiten im Vorvertrag
• nicht vorhandener, unvollständiger oder nicht konformer Bürgschaft
• Nichtlieferung der Zehnjahrespolice
• gerichtlicher Liquidation des Bauunternehmens

Kontaktieren Sie uns für eine sofortige Bewertung Ihres Falles und um Ihre Investition zu sichern.

Eine bei Unternehmensverkäufen oft unterschätzte Frage

Bei Unternehmensverkäufen oder -käufen ist einer der heikelsten Aspekte die steuerliche Haftung des Erwerbers. Oftmals konzentrieren sich Unternehmen auf die wirtschaftlichen und operativen Aspekte des Kaufs und übersehen dabei, dass der Käufer gesamtschuldnerisch für Steuern und Strafen haftet, die das veräußernde Unternehmen schuldet.

Die wichtigste Rechtsgrundlage ist Artikel 14 des Gesetzesdekrets 472/1997, der die Haftung des Erwerbers für Steuerverstöße regelt, die im Jahr der Übertragung und in den beiden vorangegangenen Jahren begangen wurden. Hinzu kommt die zivilrechtliche Regelung des Artikels 2560 des italienischen Zivilgesetzbuches, die die Solidarhaftung des Erwerbers für Verbindlichkeiten festlegt, die sich aus den obligatorischen Buchhaltungsunterlagen des Veräußerers ergeben.

Wann greift die Haftung des Erwerbers?

Das Gesetz sieht vor, dass der Erwerber gesamtschuldnerisch mit dem Veräußerer haftet, jedoch innerhalb bestimmter Grenzen:

• nur für Steuerverstöße, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren begangen wurden;
• bis zum Wert des veräußerten Unternehmens oder Geschäftsbereichs;
• nur für Schulden, die sich aus den Unterlagen der Steuerbehörde oder der Prüfungsbehörden zum Zeitpunkt der Übertragung ergeben.

Der Erwerber kann sich schützen, indem er bei der Verwaltung eine Bescheinigung gemäß Art. 14, Absatz 3, Gesetzesdekret 472/1997 beantragt, die das Vorliegen oder Nichtvorliegen anhängiger Steuerstreitigkeiten bestätigt. Ist die Bescheinigung negativ, ist der Erwerber vollständig von der Haftung befreit. Wenn die Verwaltung die Bescheinigung nicht innerhalb von 40 Tagen ausstellt, ist der Erwerber ebenfalls befreit.

Übertragung zur Umgehung von Steuerforderungen: unbegrenzte Haftung

Die Situation ändert sich grundlegend, wenn die Übertragung als Steuerhinterziehung angesehen wird. In diesem Fall wird die Haftung des Erwerbers unbegrenzt und nicht subsidiär: Er kann ohne zeitliche oder betragsmäßige Begrenzung zur Verantwortung gezogen werden.

Betrug wird gesetzlich vermutet (sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird), wenn die Abtretung innerhalb von sechs Monaten nach Feststellung eines strafrechtlich relevanten Verstoßes durch den Zedenten erfolgt. In solchen Fällen ist die Haftung des Zessionars nicht mehr auf den Dreijahreszeitraum oder den Wert des abgetretenen Unternehmens beschränkt: Die Steuerbehörde kann die vollständige Zahlung der Schulden und Strafen verlangen.

Die Koordinierung mit Art. 2560 des italienischen Zivilgesetzbuches und die zivilrechtliche Haftung

Auf zivilrechtlicher Ebene legt Art. 2560 Abs. 2 des italienischen Zivilgesetzbuches fest, dass der Erwerber für Unternehmensschulden vor der Übertragung haftet, wenn diese aus den vorgeschriebenen Buchhaltungsunterlagen hervorgehen. Die steuerliche Haftung gemäß Gesetzesdekret 472/1997 ist jedoch autonom und speziell und unabhängig von der Eintragung der Schulden in den Buchhaltungsunterlagen. Es handelt sich also um eine Anti-Steuerhinterziehungsvorschrift, die verhindern soll, dass die Veräußerung des Unternehmens dazu genutzt wird, sich der Zahlung von Steuern zu entziehen.

Wie kann das erwerbende Unternehmen geschützt werden?

Vor dem Abschluss einer Unternehmensübertragung oder -übernahme ist es unerlässlich:

1. die Bescheinigung über die Schuldenfreiheit bei der Steuerbehörde anzufordern;
2. die Bilanzen und Buchhaltungsunterlagen des Veräußerers zu überprüfen;
3. Scheinübertragungen oder Teilübertragungen zu vermeiden, die als betrügerische Transaktionen ausgelegt werden könnten;
4. einen auf Steuer- und Gesellschaftsrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren, um die steuerlichen Risiken der Transaktion zu analysieren.

Die Unterstützung durch die Anwaltskanzlei Pogliani

Die Anwaltskanzlei Pogliani unterstützt Unternehmen und Unternehmer in allen Phasen der Veräußerung oder des Erwerbs eines Unternehmens, mit besonderem Augenmerk auf steuerliche, vermögensrechtliche und gesamtschuldnerische Haftungsaspekte. Wir greifen ein, um Beanstandungen und Sanktionen durch die Steuerbehörde zu verhindern.

Das Wettbewerbsverbot im Agenturvertrag ist eines der wirksamsten Instrumente zum Schutz des Unternehmens-Know-hows, der Kundschaft und der Investitionen in kommerzielle Ressourcen. Diese Vereinbarung, die durch Art. 1751-bis des italienischen Zivilgesetzbuches eingeführt und geregelt wurde, ermöglicht es dem Unternehmen, die konkurrierenden Aktivitäten des ehemaligen Vertreters nach Beendigung des Vertragsverhältnisses zu beschränken und so seine Marktposition zu sichern.

Grundlegende Merkmale der Wettbewerbsverbotsvereinbarung

• Sie ist nur gültig, wenn sie schriftlich abgefasst ist (schriftliche Form ad substantiam).
• Sie kann nur auf dasselbe Gebiet, denselben Kundenstamm und dieselbe Art von Waren/Dienstleistungen angewendet werden, die der Vertreter während der Vertragslaufzeit verwaltet hat.
• Die Dauer darf zwei Jahre nach Beendigung des Vertretungsverhältnisses nicht überschreiten, andernfalls sind alle darüber hinausgehenden Klauseln nichtig.
• Die Vereinbarung gilt auch für Vertreter, die als Unternehmen oder Alleinvertreter tätig sind.
• Ausnahmen durch Gewohnheitsrecht und Tarifverträge sind angesichts des unveräußerlichen Charakters der Bestimmung ausgeschlossen.

Entschädigung und wirtschaftliche Aspekte

Die Annahme dieser Vereinbarung verpflichtet das Unternehmen, dem Handelsvertreter eine nicht provisionsabhängige Entschädigung zu gewähren, die sich nach verschiedenen Faktoren richtet:

• Dauer der Vereinbarung.
• Art und Merkmale des Handelsvertreterverhältnisses.
• Durchschnitt der vom Handelsvertreter in den letzten Jahren erzielten Provisionen.

Diese Entschädigung ist normalerweise bei Beendigung des Verhältnisses zu zahlen, kann jedoch Gegenstand spezifischer Vereinbarungen sein (Ratenzahlung, Vorauszahlungen, verschiedene Berechnungsformen).

Folgen im Falle eines Verstoßes

Ein Verstoß gegen die Vereinbarung kann Folgendes nach sich ziehen:

• Vollständige oder teilweise Rückzahlung der erhaltenen Entschädigung.
• Vertragsstrafen und Schadensersatzpflichten, die vom Richter auf der Grundlage des Schadens für die Kundschaft und den Umsatz angemessen bewertet werden.
• Vollständige Verweigerung des Anspruchs auf Entschädigung und Ersatz des dem Unternehmen entstandenen Schadens.

Warum ist dies für Unternehmen so wichtig?

Die richtige Ausgestaltung einer Wettbewerbsverbotsvereinbarung ermöglicht es:

• die Abwerbung qualifizierter Kunden zu verhindern.
• Schutz strategischer geografischer Gebiete und Marktsegmente.
• Effiziente Abwicklung der Beendigung von Geschäftsbeziehungen ohne wesentliche Auswirkungen auf das Geschäft.

Spezialisierte Rechtsberatung

Die Anwaltskanzlei Pogliani unterstützt Unternehmen bei der Ausarbeitung, Verhandlung und Verwaltung von Wettbewerbsverbotsvereinbarungen und bietet maßgeschneiderte Lösungen je nach Branche und Art des Mandats. Dank unserer Kompetenz garantieren wir:

• Umsetzung von Klauseln, die den gesetzlichen Bestimmungen und den neuesten Auslegungen der Rechtsprechung entsprechen.
• Berechnung der Entschädigung und Bewältigung der Folgen im Streitfall.
• Gerichtliche Verteidigung und operative Beratung zum wirksamen Schutz der Unternehmensinteressen.

Wenn Ihr Unternehmen die Strategien zum vertraglichen Schutz in der Agenturbeziehung vertiefen möchte, kontaktieren Sie uns für eine professionelle Beratung.

 

Wir schützen den Wert des Unternehmensvermögens auch nach Beendigung des Leasingvertrags

Das Immobilienleasing ist für viele Unternehmen ein entscheidendes Instrument für ihre Expansion und Geschäftstätigkeit. In Krisensituationen oder bei Zahlungsschwierigkeiten kann die Kündigung des Vertrags jedoch zu komplexen und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen, insbesondere wenn das Leasingunternehmen die Verwertung der Immobilie nicht mit der gebotenen Sorgfalt durchführt.

Der Hintergrund: Widerspruch gegen den Mahnbescheid wegen überfälliger Leasingraten und Vertragsstrafe

Einem unserer Kunden, der einen Leasingvertrag für eine Industriehalle abgeschlossen hatte, wurde vom Leasinggeber ein Mahnbescheid zugestellt. Die Zahlungsaufforderung bezog sich nicht nur auf überfällige Leasingraten, sondern auch auf eine extrem hohe Vertragsstrafe, die als Summe der Restraten und des endgültigen Rückkaufpreises nach der Kündigung des Vertrags wegen angeblicher Nichterfüllung berechnet wurde.

Das nutzende Unternehmen widersetzte sich vehement der geltend gemachten Forderung, nicht nur wegen Unstimmigkeiten bei der Berechnung der bereits gezahlten Leasingraten, sondern vor allem wegen eines entscheidenden Faktors: dem Verkauf der Halle zu einem Preis, der deutlich unter dem Marktwert lag.

Der kritische Punkt: der Verkauf der Halle zu einem „Spottpreis”

Unmittelbar nach der Kündigung des Vertrags verkaufte das konzessionierende Unternehmen die Industrieanlage für rund 1,3 Millionen Euro. Die Marktdaten – gemäß den OMI-Notierungen – wiesen jedoch einen geschätzten Wert der Immobilie von rund 2,2 Millionen Euro aus.

Für das nutzende Unternehmen hatte dieser „Verkauf zu einem Spottpreis” direkte und ungerechte Auswirkungen auf seine Verschuldung.

Der Verkaufserlös muss laut Gesetz den Gesamtbetrag reduzieren, der vom Nutzer als Vertragsstrafe und nicht gezahlte Gebühren verlangt wird. Durch den Verkauf der Immobilie zu einem Preis, der weit unter ihrem tatsächlichen Wert lag, hat der Konzessionsgeber die Vertragsstrafe für das säumige Unternehmen unrechtmäßig maximiert und nicht im Interesse einer korrekten und transparenten Verwertung der Immobilie gehandelt.

Der Rechtsgrundsatz und die Verantwortung des Leasinggebers

Wir haben unseren Widerspruch auf die Anwendung von Art. 1227 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches gestützt, der besagt: „Der Gläubiger kann keinen Ersatz für Schäden verlangen, die er mit der üblichen Sorgfalt hätte vermeiden können.“

Angewandter Grundsatz: Der Konzessionsgeber handelt, wenn er sich nach der Kündigung zum Verkauf der Sache entschließt, als Gläubiger, der auch für den Nutzer „den Schaden minimieren“ muss. Das fahrlässige oder unvorsichtige Verhalten bei der Verwaltung und dem Verkauf der Halle, das zu einem unverhältnismäßig niedrigen Preis führte, hat dem nutzenden Unternehmen tatsächlich einen ungerechtfertigten Schaden zugefügt und die Berechnung der Vertragsstrafe erheblich verändert.

Unsere Klage und der Nachweis des Schadens

Im Laufe des Verfahrens haben wir ein gerichtliches Gutachten (CTU) beantragt und erhalten, um den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs zu ermitteln. Der Sachverständige bestätigte, dass der tatsächlich erzielte Preis deutlich unter dem korrekten Preis lag, und legte die Höhe des entgangenen Gewinns fest, der die Schulden des Kundenunternehmens hätte reduzieren müssen.

Schlussfolgerungen und Perspektiven für Ihr Unternehmen

Dieser Fall zeigt, dass die Kündigung eines Immobilienleasingvertrags den Leasinggeber nicht von seinen Verpflichtungen zu Treu und Glauben und vertraglicher Korrektheit in der anschließenden Verwertungsphase befreit.

Ihre Industriehalle oder Ihr Unternehmensvermögen darf nicht unter dem Marktwert verkauft werden, um die Ihnen auferlegte Vertragsstrafe zu maximieren.

Wenn Ihr Unternehmen mit einem Rechtsstreit wegen eines gekündigten Leasingvertrags konfrontiert ist und Sie der Meinung sind, dass der Verkauf des Vermögenswerts durch den Leasinggeber zu einem ungerechtfertigt niedrigen Wert erfolgt ist, kontaktieren Sie uns bitte umgehend. Unsere Kanzlei ist darauf spezialisiert, die Rechtmäßigkeit und Höhe der Restforderungen in diesen heiklen Phasen der Unternehmenskrise anzufechten und Ihr Vermögen zu schützen.

Ist es möglich, einen Mietvertrag abzuschließen, der diesem Bedarf entspricht, wenn eine Person eine Wohnung nur für einige Monate mieten möchte?

 

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In diesem Fall ist es möglich, einen befristeten Mietvertrag zu vereinbaren. Diese Art von Verträgen hat eine Laufzeit von mindestens einem Monat und höchstens achtzehn Monaten. Der Vertrag muss eine spezielle Klausel enthalten, die auf die Notwendigkeit der Übergangsphase hinweist; fehlt dieser Hinweis, so hat dies zur Folge, dass der Vertrag den normalen Regeln unterliegt und die Laufzeit auf vier Jahre verkürzt wird, die um weitere vier Jahre verlängert werden können. Die Notwendigkeit des Übergangs muss durch geeignete Unterlagen nachgewiesen werden. Wird die Wohnung beispielsweise für die Zeit gemietet, die für den Besuch eines Studiengangs erforderlich ist, muss eine Bescheinigung über den Besuch des Kurses beigefügt werden.

Bei befristeten Mietverträgen wird die Miete frei vereinbart, außer in bestimmten Städten, die als Städte mit "hoher Wohnungsdichte" gelten, wo die Miete für solche Mietverträge der durch lokale Vereinbarungen festgelegten Miete entsprechen muss.

Hinweis: Dieser Fall betrifft das italienische Rechtssystem

Wie sollte man vorgehen, wenn man das Erbe wegen der zahlreichen Schulden des Verstorbenen ausschlagen möchte? Wirkt der Verzicht auch gegenüber den eigenen, bereits volljährigen Kindern?

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Wenn Sie die Erbschaft ausschlagen wollen und - aus welchen Gründen auch immer - im Besitz der Vermögenswerte des Nachlasses sind, müssen Sie innerhalb der strengen Frist von drei Monaten ab dem Tag der Eröffnung des Erbfalls (d. h. dem Todestag des Erblassers) oder ab dem Tag, an dem Sie von der Ausschlagung der Erbschaft benachrichtigt wurden (d. h. ab dem Zeitpunkt, an dem Ihnen mitgeteilt wurde, dass Sie als Erbe eingesetzt worden sind), ein Inventar erstellen (mit Hilfe eines Notars oder des Gerichtsschreibers).

Ist diese Frist verstrichen, ohne dass das Inventar erstellt wurde, gilt der Erbberechtigte als Erbe mit der Folge, dass die beiden Nachlässe verschmelzen und der Erbberechtigte in die (auch) passiven Positionen des Verstorbenen eintritt.

Sobald die Bestandsaufnahme erfolgt ist, kann der Verzicht formalisiert werden.

Es sei darauf hingewiesen, dass bereits der Besitz eines einzigen Erbschaftsgegenstandes (z. B. einer Immobilie, eines Geldbetrages oder einer anderen beweglichen Sache) ausreicht, um als "Besitzer" von Erbschaftsgegenständen zu gelten, und dass der Begriff "Besitz" jede materielle Beziehung zu einem oder mehreren Erbschaftsgegenständen bedeutet.

Volljährige Kinder - sofern sie im Besitz von geerbtem Vermögen sind - müssen ebenfalls innerhalb von drei Monaten nach der Eröffnung des Erbfalls und der anschließenden Ausschlagung der Erbschaft ein Inventar erstellen. Die Verzichtserklärung einer Person hat zur Folge, dass ihre Kinder ihrerseits zum Erbe berufen sind.

Hinweis: Dieser Fall betrifft das italienische Rechtssystem