Dans les contrats commerciaux et les compromis de vente (biens immobiliers, branches d'entreprise, fournitures, partenariats), l'acompte confirmatoire est un outil d'autoprotection très utilisé pour gérer le risque de manquement de la contrepartie. En cas de manquement grave, en effet, la partie qui s'est acquittée de ses obligations peut résilier le contrat et conserver l'acompte reçu ou demander le double de celui versé, sans devoir attendre un jugement déclarant la résiliation, pour autant que les conditions prévues par l'article 1385 du Code civil soient respectées

La jurisprudence de fond la plus récente, notamment plusieurs décisions du tribunal de Turin de 2025, a réaffirmé que la résiliation exercée sur la base de l’acompte confirmatoire n’est pas une « résiliation libre », mais une forme particulière de résiliation pour manquement : le manquement doit être objectivement grave et imputable à la partie adverse, évalué concrètement au regard de l’intérêt de l’entreprise créancière. Les juges soulignent en outre que la demande de retenir l’acompte ou d’en obtenir le double implique, de fait, l’exercice du pouvoir de résiliation en vertu de l’article 1385 du Code civil, même si la demande est formulée en justice sous la forme d’une action en résiliation.

Pour les entreprises, cela se traduit par des choix stratégiques délicats :

si la partie adverse est en défaut, il faut décider s’il convient d’exercer la résiliation avec rétention/doublement de l’acompte ou s’il faut agir en vue d’une résiliation judiciaire et d’une indemnisation intégrale du préjudice, en évitant les chevauchements ou les demandes incompatibles entre elles ;

si l’entreprise est destinataire d’une mise en demeure de résiliation et d’une demande de restitution du double de l’acompte, il est nécessaire de vérifier si le manquement contesté est réellement grave et si la résiliation a été exercée de manière correcte et en temps utile, afin de mettre en place des mesures adéquates.

Une formulation imprécise des clauses relatives à l'acompte confirmatoire, tout comme une gestion peu avisée des communications de résiliation, peut compromettre la position de l'entreprise : celle-ci risque de perdre l'acompte, de devoir restituer le double de la somme reçue ou de se voir refuser la protection indemnitaire souhaitée. Il est donc essentiel, dès la phase de négociation, de calibrer le montant de l’acompte, d’en coordonner les modalités avec d’éventuelles pénalités et clauses résolutoires expresses, et de prévoir une formulation claire sur les modalités d’exercice de la résiliation et sur le sort des sommes versées.

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les sociétés, les entrepreneurs et les professionnels dans la rédaction et la révision des contrats prévoyant un acompte confirmatoire, dans la gestion du contentieux pré-judiciaire (mises en demeure, lettres de résiliation, contestations de non-exécution) et dans les procédures civiles relatives à la résiliation du contrat, à la rétention ou à la restitution du double de l'acompte. Notre activité vise à offrir des solutions rapides et économiquement viables : dans la mesure du possible, nous privilégions le règlement négocié du litige ; à défaut, nous engageons des actions judiciaires ciblées, fondées sur une analyse approfondie du contrat, de la documentation de négociation et des décisions judiciaires les plus récentes en la matière.

Nous protégeons la valeur des actifs de l'entreprise même après la résiliation du contrat de leasing

Le leasing immobilier est un outil essentiel pour l'expansion et le fonctionnement de nombreuses entreprises. Toutefois, en cas de crise ou de difficultés de paiement des loyers, la résiliation du contrat peut donner lieu à des litiges complexes et coûteux, surtout lorsque la société qui accorde le crédit-bail ne gère pas la phase de réalisation du bien avec la diligence requise.

Le contexte : opposition à l'injonction de payer pour loyers impayés et pénalité

Une de nos sociétés clientes, utilisatrice d'un contrat de crédit-bail portant sur un hangar industriel, s'est vu notifier une injonction de payer par la société bailleuse. La demande de paiement concernait non seulement les loyers impayés, mais aussi une pénalité contractuelle extrêmement lourde, calculée comme la somme des loyers restants et du prix de rachat final, à la suite de la résiliation du contrat pour prétendu manquement.

L'entreprise utilisatrice s'est fermement opposée à la créance, non seulement en raison de divergences sur le calcul des loyers déjà versés, mais surtout pour un élément d'une importance cruciale : la vente du hangar à un prix nettement inférieur à la valeur du marché.

Le point critique : la vente du hangar à un « prix dérisoire »

Immédiatement après la résiliation du contrat, la société concédante a vendu l'actif industriel pour environ 1,3 million d'euros. Cependant, les données du marché - selon les cotations OMI - indiquaient une valeur estimée pour le bien immobilier d'environ 2,2 millions d'euros.

Pour l'entreprise utilisatrice, cette « vente à un prix dérisoire » a eu un impact direct et injuste sur son endettement.

Le produit de la vente doit, selon la loi, réduire le montant total exigé de l'utilisateur à titre de pénalité et de loyers impayés. En vendant le bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle, le concédant a indûment maximisé la pénalité à la charge de l'entreprise défaillante, n'agissant pas dans l'intérêt d'une réalisation correcte et transparente de l'actif.

Le principe de droit et la responsabilité du concédant

Nous avons fondé notre opposition sur l'application de l'article 1227, paragraphe 2, du code civil, qui stipule : « Le créancier ne peut obtenir réparation des dommages qu'il aurait pu éviter en faisant preuve de la diligence normale. »

Principe appliqué : lorsque la société concédante décide de vendre le bien après la résiliation, elle agit en tant que créancier qui doit « minimiser le préjudice » également pour l'utilisateur. La conduite négligente ou imprudente dans la gestion et la vente du hangar, qui a abouti à un prix disproportionnellement bas, a en fait causé un préjudice injustifié à l'entreprise utilisatrice, modifiant de manière significative le calcul de la pénalité contractuelle.

Notre action en justice et la preuve du préjudice

Au cours du procès, nous avons demandé et obtenu une expertise technique officielle (CTU) afin de déterminer la valeur marchande réelle du bien immobilier au moment de la vente. L'expert a confirmé que le prix effectivement réalisé était nettement inférieur au prix correct, établissant ainsi le montant du manque à gagner qui aurait dû réduire la dette de l'entreprise cliente.

Conclusions et perspectives pour votre entreprise

Cette affaire démontre que la résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier ne dispense pas la société bailleuse de ses obligations de bonne foi et de loyauté contractuelle lors de la phase de réalisation ultérieure.

Votre entrepôt industriel ou votre actif d'entreprise ne peut être vendu à un prix inférieur à sa valeur afin de maximiser la pénalité à votre charge.

Si votre entreprise est confrontée à un litige pour résiliation de bail et que vous estimez que la vente du bien par le bailleur a été effectuée à une valeur injustement basse, contactez-nous immédiatement. Notre cabinet est spécialisé dans la contestation de la légitimité et du montant des créances résiduelles dans ces phases délicates de crise d'entreprise, afin de protéger votre patrimoine.