Eine Pfändungsanordnung für die Rente oder das Girokonto zu erhalten, ist für viele Rentner ein Anlass zu großer Sorge: Man befürchtet, das monatliche Einkommen zu verlieren und die täglichen Ausgaben nicht mehr bestreiten zu können.

Die Gesetzgebung erlaubt es den Gläubigern jedoch nicht, die Rente vollständig zu „leeren”, sondern sieht eine Reihe von Schutzmaßnahmen vor, die dem Rentner ein unantastbares Existenzminimum garantieren, das in Art. 545 der Zivilprozessordnung (c.p.c.) und in den Rundschreiben der INPS festgelegt ist.

Das Existenzminimum: das Doppelte der Sozialhilfe

Kernstück der Regelung ist das sogenannte unpfändbare Existenzminimum, das dem Doppelten des monatlichen Höchstbetrags der Sozialhilfe entspricht, mit einer Untergrenze von 1.000 Euro.

Das bedeutet, dass die Rente bis zu dieser Schwelle nicht gepfändet werden kann: Nur der Teil, der diese Schwelle übersteigt, kann von den Gläubigern gepfändet werden, und zwar innerhalb genau festgelegter Grenzen (in der Regel bis zu einem Fünftel des Überschusses).

Direkte Pfändung der Rente beim INPS

Bei der direkten Pfändung der Rente stellt der Gläubiger dem INPS (oder der Sozialversicherungsanstalt) den Pfändungsbescheid zu und beantragt, dass monatlich ein Teil der Rente einbehalten wird, bis seine Forderung beglichen ist.

In diesem Fall greift die gesetzliche Regelung des doppelten Sozialhilfesatzes:

• die Rente ist bis zum Doppelten des Sozialhilfesatzes unpfändbar, mit einem Mindestbetrag von 1.000 Euro;
• der darüber hinausgehende Teil kann bis zu einem Fünftel gepfändet werden, vorbehaltlich abweichender Prozentsätze, die für bestimmte Forderungen vorgesehen sind (z. B. Steuerforderungen gegenüber der Steuerbehörde „Agenzia delle Entrate-Riscossione”).

Der Einbehalt wird direkt auf der Rentenabrechnung vorgenommen, und der Rentner sieht jeden Monat einen speziellen Posten bezüglich der Pfändung; es ist wichtig zu überprüfen, dass der Restbetrag niemals unter das Existenzminimum fällt.

Pfändung des Girokontos, auf das die Rente überwiesen wird

Anders verhält es sich, wenn der Gläubiger das auf den Namen des Rentners lautende Bank- oder Postgirokonto pfändet, auf das die monatlichen Rentenzahlungen überwiesen werden.

In diesem Fall wird die Pfändungsanordnung der Bank oder der Post zugestellt und betrifft die auf dem Konto befindlichen Beträge: Um zu verhindern, dass die Pfändung die Ersparnisse des Rentners vollständig aufzehrt, führt Art. 545 Abs. 8 der Zivilprozessordnung einen noch umfassenderen Schutz für bereits gutgeschriebene Beträge ein. Dabei können die folgenden zwei Fälle eintreten:

1. Bereits auf dem Konto befindliche Beträge: das Dreifache des Sozialgeldes

Wurde die Rente vor Zustellung der Pfändungsanordnung gutgeschrieben, erlaubt das Gesetz nur die Pfändung des Teils der bereits gutgeschriebenen Raten, der das Dreifache des Sozialgeldes übersteigt; der Anteil bis zu dieser Grenze bleibt frei und darf nicht angetastet werden.

Das Dreifache des Sozialgeldes gilt als Mindestreserve für den Lebensunterhalt des Rentners und seiner Familie, vergleichbar mit den vier Fünfteln der Rente bei der direkten Pfändung.

In der Praxis bedeutet dies: Wenn das Girokonto ausschließlich Beträge aus der Rente enthält, kann der Gläubiger den Kontostand niemals vollständig auf null reduzieren: Er muss einen geschützten Betrag in Höhe des Dreifachen des Sozialgeldes unberührt lassen und darf nur den Betrag pfänden, der diesen Betrag übersteigt.

2. Gutschriften zum Zeitpunkt der Pfändung oder danach: Es gelten wieder die Regeln der direkten Pfändung

Wenn die Gutschrift der Rente auf das Konto am Tag der Pfändung oder danach erfolgt, gilt das Kriterium des dreifachen Sozialhilfesatzes für das Guthaben nicht mehr, sondern es gelten wieder die üblichen Regeln der direkten Pfändung der Rente.

Das bedeutet:

• Die Rente ist bis zum doppelten Sozialhilfesatz (mit einem Mindestbetrag von 1.000 Euro) unpfändbar;
• der Teil, der diese Schwelle überschreitet, kann bis zu einem Fünftel gepfändet werden, wie bei der direkten Pfändung beim INPS.

Mit anderen Worten: Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass der Gläubiger die für die Rente vorgesehenen Schutzmaßnahmen umgehen kann, indem er sich einfach dafür entscheidet, das Girokonto zu pfänden, anstatt sich an die Sozialversicherungsanstalt zu wenden.

Der konkrete Unterschied zwischen den beiden Szenarien

Der Unterschied zwischen der direkten Pfändung der Rente und der Pfändung des Girokontos betrifft somit:

• die betroffene Stelle: im ersten Fall ist es das INPS, im zweiten Fall die Bank oder die Post;
• die Berechnungsgrundlage für die Pfändungsfreigrenzen: Bei der direkten Pfändung wird das Doppelte des Sozialgeldes mit einem Mindestbetrag von 1.000 Euro zugrunde gelegt, wobei der darüber hinausgehende Betrag bis zu einem Fünftel pfändbar ist; bei der Pfändung des Kontos gilt für die zum Zeitpunkt der Pfändung bereits vorhandenen Beträge das Dreifache des Sozialgeldes, während für zukünftige Gutschriften wieder die üblichen Regeln gelten (das Doppelte des Sozialgeldes und eine Obergrenze von einem Fünftel).

Für den Rentner bedeutet dies, dass dasselbe monatliche Einkommen je nach der vom Gläubiger gewählten Vollstreckungsform und dem Zeitpunkt, zu dem die Pfändung im Verhältnis zur Gutschrift auf dem Konto erfolgt, in unterschiedlichem Maße „angetastet” werden kann.

Grenzen der Pfändbarkeit der Rente — Übersichtstabelle (Art. 545 ZPO)

Sozialbeihilfe 2026: 546,24 Euro pro Monat

Fallbeispiel	Rechtsvorschrift	Unpfändbarer Betrag	Pfändbarer Anteil
Direkte Pfändung der Rente beim INPS	Art. 545 Abs. 7 ZPO	1.092,48 € (doppelte Sozialbeihilfe)	1/5 des Betrags, der 1.092,48 € übersteigt
Beträge, die zum Zeitpunkt der Pfändung bereits auf dem Konto vorhanden sind	Art. 545 Abs. 8 ZPO	1.638,72 € (dreifache Sozialbeihilfe)	Der gesamte Betrag, der 1.638,72 € übersteigt
Beträge, die nach Zustellung der Pfändung gutgeschrieben wurden	Art. 545 Abs. 7 + Abs. 8 ZPO	1.092,48 € (doppelte Sozialhilfe)	1/5 des Betrags, der 1.092,48 € übersteigt

Praxisbeispiel: monatliche Rente von 1.500,00 €

1) Pfändung beim INPS

• Monatliche Rente: 1.500,00 €
• Unpfändbarer Anteil: 1.092,48 € (doppelte Sozialhilfe)
• Pfändbarer Überschuss: 407,52 €
• Gepfändeter Anteil (1/5): 81,50 € pro Monat

Berechnung: (1.500,00 € abzüglich 1.092,48 €) × 1/5 = 81,50 €

2) Pfändung der Rente auf dem Konto

A) Beträge, die bereits vor der Pfändung auf dem Konto vorhanden waren

• Auf dem Konto vorhandene Beträge aus der Rente: 2.000,00 €
• Nicht pfändbarer Anteil (dreifaches Sozialgeld): 1.638,72 €
• Pfändbarer Betrag: 361,28 €

Berechnung: (2.000,00 € − 1.638,72 €) = 361,28 €

B) Nach der Pfändung gutgeschriebene Rentenzahlungen

Für jede neue, auf das Konto gutgeschriebene Monatsrente gilt dieselbe Regel wie bei der Pfändung beim INPS:

• Gutgeschriebene Rente: 1.500,00 €
• Unpfändbarer Anteil: 1.092,48 € (doppelte Sozialhilfe)
• Überschuss: 407,52 €
• Pfändbarer Anteil (1/5): 81,50 €

Berechnung: (1.500,00 € minus 1.092,48 €) × 1/5 = 81,50 €

Die Drittpfändung ist das Verfahren, bei dem der Gläubiger, anstatt direkt auf das Vermögen des Schuldners zuzugreifen, sich an diejenigen wendet, die ihm zustehende Geldbeträge oder Vermögenswerte halten (Arbeitgeber, Bank, Kunde, Sozialversicherungsanstalt usw.), und so Gehälter, Girokonten oder andere Forderungen sperrt.

Es handelt sich um eine weit verbreitete Form der Vollstreckung, die oft „serienmäßig“ durchgeführt wird und erhebliche Auswirkungen auf den Alltag der von der Pfändung Betroffenen sowie auf die Liquidität der beteiligten Unternehmen haben kann.

Wie funktioniert die Pfändung bei Dritten in der Praxis?

Um eine Pfändung bei Dritten einzuleiten, muss der Gläubiger im Besitz eines Vollstreckungstitels sein (z. B. ein Urteil, ein Mahnbescheid, ein Scheck oder ein protestierter Wechsel) und dem Schuldner die Zahlungsaufforderung zustellen, d. h. die Aufforderung, innerhalb einer kurzen Frist zu zahlen.

Erfolgt die Zahlung nicht, stellt der Gläubiger sowohl dem Schuldner als auch dem Dritten (z. B. dem Arbeitgeber oder der Bank) die Pfändungsurkunde zu und trägt das Verfahren innerhalb der vorgesehenen Frist in das Register ein, andernfalls ist die Pfändung nach den neuesten Rechtsvorschriften unwirksam.

Pflichten des gepfändeten Dritten und gesetzliche Neuerungen

Der Dritte, der den Pfändungsbescheid erhält, ist verpflichtet, anzugeben, ob und welche Beträge er dem Schuldner schuldet (z. B. Gehaltsbetrag, Kontostand, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen), und die Beträge innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen zu sperren, wodurch er zu einer Art „Verwahrer“ im Namen des Vollstreckungsverfahrens wird.

Die jüngsten Reformen haben die Verfahrenspflichten verschärft (insbesondere hinsichtlich der Erklärung des Dritten und der Eintragung in das Vollstreckungsregister) und sehen Fälle vor, in denen die Pfändung unwirksam ist, wenn diese nicht eingehalten werden, was sowohl für den Gläubiger als auch für den säumigen Dritten erhebliche Konsequenzen hat.

Grenzen der Pfändung von Löhnen, Renten und Girokonten

Löhne, Renten und gleichgestellte Bezüge können nicht wahllos gepfändet werden: Das Gesetz sieht Unpfändbarkeitsgrenzen und prozentuale Obergrenzen vor und unterscheidet dabei zwischen bereits gutgeschriebenen und künftigen Beträgen sowie zwischen gewöhnlichen Forderungen, Unterhaltsansprüchen und Steuerschulden.

Eine korrekte Einordnung der Pfändungsgrenzen (auch im Lichte der jüngsten gesetzlichen und auslegungsrechtlichen Maßnahmen) ermöglicht es, übermäßige oder unrechtmäßige Pfändungen zu vermeiden und in manchen Fällen eine Reduzierung oder Aufhebung des laufenden Verfahrens zu erreichen.

Was wir für den Schuldner tun können

• Überprüfung der formellen und materiellen Rechtmäßigkeit der Pfändung bei Dritten (Titel, Zahlungsbefehl, Pfändungsurkunde, Einhaltung von Fristen und Auflagen) unter Abwägung der möglichen Einlegung von Widersprüchen und Anträgen auf Aussetzung.
• Analyse der Einkommens- und Vermögenssituation des Kunden, Ermittlung der im konkreten Fall geltenden Pfändungsgrenzen und der möglichen Wege zur Verringerung der Auswirkungen des Verfahrens (Vereinbarungen mit dem Gläubiger, Umwandlung der Pfändung, Umschuldung).

Was wir für den Gläubiger tun können

• Festlegung der effektivsten Beitreibungsstrategie, von der Wahl der Pfändungsart (Drittpfändung, bewegliche Sachen, Immobilien) bis hin zur korrekten Ermittlung des Drittschuldners des Schuldners (Arbeitgeber, Bank, Kunde, Sozialversicherungsträger).
• Erledigung der aktuellsten Verfahrenspflichten (Eintragung in das Vollstreckungsregister, Zustellung der Eintragungsmitteilung, Bearbeitung der Erklärung des Dritten, eventuelle Einwände), um das Risiko der Unwirksamkeit der Pfändung zu verringern und die Chancen auf eine Zuweisung der Beträge zu maximieren.

Unterstützung für Arbeitgeber, Banken und andere Drittschuldner

Der Drittschuldner (Arbeitgeber, Bank, Auftraggeber, Wohnungseigentümergemeinschaft, Sozialversicherungsträger) ist häufig in mehrere Pfändungen und technisch komplexe Verfahren verwickelt, wobei das Risiko einer Haftung bei Fehlern oder Unterlassungen in der Erklärung oder bei der Erfüllung der Aufbewahrungspflichten besteht.

Wir unterstützen die Drittschuldner bei der korrekten Abwicklung des Verfahrens, bei der Rangfolge der verschiedenen konkurrierenden Pfändungen und im Dialog mit dem Vollstreckungsrichter, um Anfechtungen, Sanktionen und Haftungsansprüche für Zahlungen zu vermeiden, die unter Verstoß gegen gerichtliche Anordnungen geleistet wurden.

Nach dem Tod eines geliebten Menschen bleiben oft nicht nur Erinnerungen offen, sondern auch Bankkonten, die im Laufe der Zeit aus Bequemlichkeit, Vertrauen oder familiären Gründen eröffnet wurden. Unter diesen ist das gemeinsame Konto eines der Instrumente, das am häufigsten Zweifel und Spannungen hervorruft, insbesondere wenn es um die Erbschaft geht.

Genau in einer solchen Situation befand sich eine Familie, die sich mit beträchtlichen Summen auseinandersetzen musste, die auf Konten hinterlegt waren, die sowohl auf den Namen des Verstorbenen als auch auf den Namen seiner Schwester lauteten. Auf den ersten Blick schien alles einfach: ein gemeinsames Konto, eine familiäre Verwaltung, eine gemeinsame Verfügbarkeit. Doch hinter dieser Kontoführung verbarg sich eine andere Realität, bestehend aus Einzahlungen, die ausschließlich aus dem Vermögen des Erblassers stammten, und einer Nutzung des Kontos, die nach Ansicht der anderen Erben nie zu einer tatsächlichen Eigentumsübertragung geführt hatte.

Die Frage war unvermeidlich: Reicht die bloße Tatsache, Mitinhaber zu sein, wirklich aus, um auch den Kontostand zu einem gemeinsamen Vermögen zu machen? Oder können die Erben, wenn das Geld vollständig von einer einzigen Person stammt, verlangen, dass diese Beträge vollständig in den Nachlass fallen?

Im vorliegenden Fall stellte sich heraus, dass das Konto eher als praktisches Verwaltungsinstrument denn als Zeichen eines tatsächlichen Schenkungswillens genutzt worden war. Die Richter berücksichtigten die Kontobewegungen, die Herkunft der Beträge und die wirtschaftliche Situation der Beteiligten und kamen zu einem klaren Ergebnis: Die gemeinsame Kontoführung allein reichte nicht aus, um zu belegen, dass die Hälfte des Geldes der überlebenden Mitinhaberin gehörte.

Das Ergebnis war für die Erben von großer Bedeutung. Die Beträge wurden vollständig dem Nachlass zugerechnet, mit der Folge, dass die von der Mitinhaberin abgehobenen Beträge als an den Nachlass zurückzuzahlend angesehen wurden.

Dieser Fall zeigt, wie wichtig es ist, sich nicht mit dem formalen Erscheinungsbild eines Bankkontos zufrieden zu geben. Ein gemeinsames Konto kann aus tausend Gründen entstehen: um einem älteren Elternteil zu helfen, die Verwaltung der Ausgaben zu vereinfachen oder einem Familienmitglied die Abwicklung zu erleichtern. Doch wenn ein Nachlassverfahren eröffnet wird, zählt jedes Detail, und jede Transaktion kann eine andere Bedeutung annehmen.

Deshalb machen in Erbschaftsangelegenheiten immer die Fakten den entscheidenden Unterschied: Wer hat das Geld eingezahlt, woher stammte es, mit welcher Absicht wurde das Konto eröffnet und wie sah die tatsächliche Beziehung zwischen den Beteiligten aus? Und genau von diesen Elementen hängt sehr oft die Antwort auf die heikelste Frage von allen ab: War dieses Geld wirklich gemeinsames Vermögen oder gehörte es allein dem Verstorbenen?

Screenshots von WhatsApp-Unterhaltungen stellen in Zivil- und Strafverfahren eine immer häufiger vorkommende Form von Urkundenbeweisen dar. Ihre Zulässigkeit wird durch spezifische Vorschriften und gefestigte Rechtsprechung geregelt. Der vorliegende Artikel analysiert die Gültigkeitskriterien, die Unterschiede zwischen den beiden Verfahrensarten und die Rolle der IT-Forensik.

Zulässigkeit im Strafverfahren

Im Strafverfahren gelten Screenshots als B UrkundenbeweisB , sofern sie unter Einhaltung der formellen Garantien erhoben wurden. Werden sie direkt von einem Gesprächsteilnehmer – beispielsweise dem Geschädigten – erstellt, sind sie in der Regel ohne Beschlagnahmeverfahren zulässig, da die Kommunikation bereits ihr Ziel erreicht hat.

Anders verhält es sich bei der Erfassung durch die Kriminalpolizei: Das Fehlen einer richterlichen Anordnung der Staatsanwaltschaft oder von Verteidigungsgarantien führt gemäß den Vorschriften zur Beschlagnahme von Korrespondenz zur grundsätzlichen Unverwertbarkeit des Beweismittels. Bei Anfechtungen hinsichtlich der Echtheit oder Herkunft kann der Richter spezifische technische Untersuchungen anordnen.

Die Rolle des forensischen IT-Gutachtens

Das forensische IT-Gutachten ist das technische Instrument zur Validierung der Echtheit digitaler Beweismittel. Es handelt sich um eine fachliche Untersuchung, die von qualifizierten Sachverständigen nach standardisierten wissenschaftlichen Protokollen durchgeführt wird.

Das Verfahren gliedert sich in verschiedene Phasen:

• Forensische Erfassung: Erstellung einer originalgetreuen Kopie (Bit-für-Bit-Abbild) des digitalen Datenträgers, begleitet von der Berechnung von Hash-Werten zur Gewährleistung der Integrität.
• Technische Analyse: Untersuchung der Metadaten (Zeitstempel, IP-Adressen, Geolokalisierung), Überprüfung auf Manipulationen und Wiederherstellung gelöschter Daten.
• Gutachten: Beweisdokument, das die analytische Beschreibung der durchgeführten Vorgänge, die erzielten Ergebnisse und die Beweiskette enthält.

Dieses Gutachten kommt im Falle von Anfechtungen entscheidende Bedeutung zu, da es dem Richter objektive Elemente für die Beweiswürdigung liefert.

Regelung im Zivilprozess

Im Zivilprozess werden Screenshots mit mechanischen Vervielfältigungen gleichgesetzt und stellen vollwertigen Beweis dar, sofern die Gegenpartei keine Einwände erhebt. Eine allgemeine Anfechtung hat keinen Einfluss auf ihre Wirksamkeit; nur eine begründete Ablehnung – beispielsweise hinsichtlich des Datums oder der Echtheit des Absenders – kann zum Verlust ihrer Beweiskraft führen.

In solchen Fällen ist das forensische Gutachten entscheidend für die Feststellung der Übereinstimmung mit dem Original, indem Metadaten und die Integrität der Datei überprüft werden.

Sammenfassende Gegenüberstellung:

Verfahrensordnung Gültigkeitsvoraussetzungen Folgen einer Anfechtung

Strafrecht Erfassung unter Einhaltung der Garantien Unverwertbarkeit oder technisches Gutachten

Zivilrecht Fehlen einer spezifischen Ablehnung Gutachten auf Antrag

Überlegungen zum Schutz der Vertraulichkeit

WhatsApp-Nachrichten fallen unter die Kategorie der geschützten Korrespondenz. Die Erfassung muss die gesetzlich vorgeschriebenen Garantien einhalten, andernfalls ist sie ungültig. Das forensische Gutachten erfolgt unter Einhaltung dieser Grundsätze, wobei jede Arbeitsphase dokumentiert wird.

Operative Empfehlungen

Es wird empfohlen:

• Die Aufbewahrung des Originalgeräts.
• Die sofortige Erstellung einer forensischen Kopie.
• Die Erstellung vollständiger Screenshots mit sichtbaren Profilen.
• Die vorläufige Beratung durch qualifizierte Fachleute.

In vielen Wohnanlagen spielt sich dasselbe ab: Das Mandat des Verwalters läuft aus, die Eigentümerversammlung entscheidet nicht sofort, wie es weitergehen soll, und der „alte“ Verwalter kümmert sich weiterhin um Rechnungen, Lieferanten, Arbeiten und Versammlungen. An dieser Stelle stellt sich natürlich die Frage: Muss er auch für diesen Zeitraum bezahlt werden?

Die Antwort hängt davon ab, wie der Auftrag erteilt wurde, was die Versammlung beschlossen hat und welche Tätigkeiten nach Ablauf der Amtszeit ausgeübt wurden. Das Gesetz und die jüngsten Gerichtsentscheidungen haben recht klare Grenzen gesetzt, die man kennen sollte, um Überraschungen zu vermeiden.

Was ist die „Prorogatio“ des Verwalters?

Wenn von einem Verwalter „in Verlängerung“ die Rede ist, ist damit der Zeitraum zwischen dem Ablauf des Mandats und der Ernennung des neuen Verwalters gemeint. In dieser Zeitspanne verschwindet der scheidende Verwalter nicht: Er kümmert sich weiterhin um die Wohnanlage, um zu verhindern, dass sie ohne Verwaltung bleibt.

Das Gesetz unterscheidet jedoch zwischen zwei verschiedenen Aspekten:

• der Kontinuität der Befugnisse, d. h. der Möglichkeit, weiterhin die für das Funktionieren der Wohnanlage notwendigen Handlungen vorzunehmen;
• dem Anspruch auf Vergütung für diese Arbeit.

Was den ersten Punkt betrifft, so räumt die Rechtsprechung ein, dass der Verwalter in Verlängerung die Tätigkeiten der ordentlichen Verwaltung bis zur Ernennung des Nachfolgers weiterführen darf, gerade um die wesentlichen Dienstleistungen (Versorgung, Reinigung, minimale Instandhaltungsarbeiten) nicht zu blockieren.

Was die Vergütung betrifft, sind die Vorgaben hingegen deutlich strenger geworden.

Was sagt das Gesetz zur Vergütung des Verwalters?

Die Reform des Wohnungseigentumsrechts hat einige grundlegende Regeln festgelegt, die oft ignoriert werden:

• Das Mandat des Verwalters hat eine jährliche Laufzeit und ist gemäß den gesetzlich vorgesehenen Modalitäten verlängerbar;
• Bei der Ernennung (und bei jeder Verlängerung) muss die Vergütung klar und detailliert schriftlich angegeben werden;
• Bei Beendigung des Mandats ist der Verwalter verpflichtet, die Unterlagen zu übergeben und nur die dringenden Tätigkeiten auszuführen, um Schäden an der Wohnanlage zu vermeiden, ohne Anspruch auf weitere Vergütungen.
• Die Richter haben mehrfach bekräftigt, dass die Form kein Detail ist: Fehlt eine schriftliche Vereinbarung über die Vergütung, kann die Ernennung als nichtig angesehen werden und die Vergütung ist nicht allein aufgrund des Mandats einforderbar.

Vergütung bei Verlängerung: Wann ist sie fällig und wann nicht?

In den letzten Jahren haben sich verschiedene Gerichte mit der Frage der Vergütung des Verwalters bei Verlängerung befasst und sind zu strengen Schlussfolgerungen gelangt:

• Es reicht nicht aus, dass der Verwalter sich weiterhin „um die Wohnanlage kümmert“, um automatisch Anspruch auf eine Vergütung zu haben;
• es reicht nicht aus, einen allgemeinen Posten „Verwaltungsvergütung“ in den Jahresabschluss aufzunehmen, damit dies als Schuldanerkenntnis gilt;
• oft wird lediglich die Erstattung der belegten Ausgaben anerkannt, die im Interesse der Wohnanlage entstanden sind (z. B. Vorschüsse für Rechnungen, Zahlungen aus eigener Tasche), jedoch keine Vergütung für die Verwaltung, sofern kein neuer, klarer Beschluss vorliegt.

In mehreren Fällen wurde klargestellt, dass die stillschweigende Verlängerung des Mandats nicht zu einer Art unbefristetem, vergütetem „Arbeitsverhältnis“ werden kann, ohne dass die Versammlung erneut über die Wiederbestätigung und die Vergütung entscheidet.

Die (begrenzte) Rolle des Jahresabschlusses der Wohnanlage

Ein weiterer Punkt, der Verwirrung stiftet, ist der Zusammenhang zwischen genehmigtem Jahresabschluss und Anspruch auf Vergütung. Viele Verwalter behaupten, dass, wenn die Versammlung den Jahresabschluss mit dem Posten „Verwaltervergütung“ genehmigt hat, dies ausreiche, um zu belegen, dass die Wohnanlage die Schuld anerkannt hat.

Die Entscheidungen der Richter gehen in die entgegengesetzte Richtung:

• Der Jahresabschluss dient dazu, Einnahmen und Ausgaben abzubilden, ist aber nicht automatisch ein „Zahlungsversprechen“;
• die Genehmigung des Jahresabschlusses ersetzt keinen spezifischen Beschluss, der den dem Verwalter zustehenden Betrag und den Bezugszeitraum klar angibt;
• wenn die Ernennung oder Verlängerung fehlerhaft war (weil die Vergütung nicht korrekt festgelegt wurde), reicht der einfache Jahresabschluss nicht aus, um das Problem zu beheben.

Was passiert, wenn niemand den neuen Verwalter ernennt?

Wenn die Versammlung keinen neuen Verwalter ernennt, bleibt die Situation nicht auf unbestimmte Zeit „in der Schwebe“. Einige wiederkehrende Grundsätze in den Entscheidungen:

• Bei Ablauf des Mandats hat der Verwalter ohne formelle Verlängerung im Allgemeinen keinen Anspruch auf weitere Vergütungen;
• die prorogatio dient dazu, eine Mindestverwaltung zu gewährleisten, nicht dazu, ein bezahltes Mandat ohne eine neue Abstimmung der Versammlung über Jahre hinweg zu verlängern;
• die Eigentümergemeinschaft muss mit ihrer Verantwortung konfrontiert werden: Entweder sie bestätigt den Verwalter durch einen klaren Beschluss (einschließlich der Vergütung) oder sie wechselt den Fachmann.

Wenn Sie Miteigentümer sind

Wenn Sie eine Zahlungsaufforderung von einem ehemaligen Verwalter für einen Zeitraum nach Ablauf des Mandats erhalten, können Sie sich fragen:

• Gibt es einen Beschluss zur Ernennung oder Verlängerung, der diesen Zeitraum abdeckt, mit genauer Angabe der Vergütung?
• Gab es einen spezifischen Beschluss, der Beträge für die Verlängerung der Verwaltung über den einfachen Jahresabschluss hinaus vorsieht?
• Handelt es sich bei den geforderten Beträgen um belegte Spesenrückerstattungen oder um eine „pauschale“ Vergütung für die Verwaltung?

Fehlen diese Elemente, hast du triftige Gründe, zumindest den Teil bezüglich der Vergütung anzufechten und zu verlangen, dass eine eventuelle Zahlung auf die durch Belege nachgewiesenen Auslagen beschränkt wird.

Wenn Sie Verwalter sind

Wenn Sie eine Wohnanlage nach Ablauf Ihres Mandats weiterverwalten, ist es wichtig zu wissen, dass:

• die prorogatio Ihnen zwar die Kontinuität Ihrer Befugnisse sichert, Ihnen aber nicht automatisch eine Vergütung garantiert;
• dringende Tätigkeiten sind zwar weiterhin fällig, werden aber vom Gesetz aus Vergütungssicht als unentgeltlich betrachtet, abgesehen von der Erstattung vorab getätigter Ausgaben;
• Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, ist es unerlässlich, dass die Versammlung sowohl Ihre Bestätigung als auch die Vergütung ausdrücklich in einem klaren und detaillierten Dokument beschließt.

Zusammenfassung

Der Verwalter „in Verlängerung“ ist kein Phantom, aber auch keine Person, die ohne klares Mandat unbegrenzte Vergütungen ansammeln kann.

• Die Verwaltung kann fortgesetzt werden, um die wesentlichen Dienstleistungen zu gewährleisten.
• Die Vergütung hingegen erfordert einen konkreten Titel: eine gültige Ernennung oder Verlängerung mit einer schriftlich festgelegten und transparent beschlossenen Vergütung.

Die Kenntnis dieser Regeln hilft sowohl den Wohnungseigentümern als auch den Verwaltern, sicherer zu agieren und unbegründete Forderungen auf der einen Seite sowie unrealistische Erwartungen auf der anderen Seite zu vermeiden.

Immer häufiger fragen sich Menschen, die einem Kind, einem Enkelkind oder einer ihnen nahestehenden Person helfen möchten, ob es möglich ist, ihr mittels einer Schenkungsurkunde direkt einen Vermögenswert (Immobilie, Geldbetrag, Gesellschaftsanteil) zu übertragen, auch wenn der Begünstigte nicht anwesend ist oder nicht unmittelbar an der Urkunde mitwirkt. Die Praxis und die Rechtsprechung haben klargestellt, dass eine öffentliche Schenkungsurkunde zugunsten eines Dritten zulässig und vom Notar rechtsgültig beurkundet werden kann, sofern die im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehenen Form- und Inhaltsvorschriften eingehalten werden.

Die Schenkung ist nämlich ein Vertrag, mit dem eine Person aus Freigebigkeit eine andere Person bereichert, indem sie zu deren Gunsten über ein eigenes Recht verfügt oder ihr gegenüber eine Verpflichtung übernimmt, und sie muss durch eine öffentliche Urkunde in Anwesenheit des Notars und zweier Zeugen abgeschlossen werden, andernfalls ist sie nichtig. Im Falle einer Schenkung zugunsten eines Dritten regeln der Schenkende und der Empfänger der Erklärung (Vertragspartner oder Versprechender, z. B. eine Bank oder ein anderer Vertragspartner) untereinander die Vermögensübertragung zugunsten eines Begünstigten, der das Recht zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich bei Annahme oder Eintritt der vorgesehenen Bedingungen, erwirbt.

Diese Struktur ermöglicht es beispielsweise: zu verfügen, dass eine Immobilie direkt auf den Namen des Kindes oder Enkelkindes eingetragen wird; eine Finanztransaktion durchzuführen, bei der ein Betrag dauerhaft einem Dritten zugewiesen wird; einem schutzbedürftigen Familienmitglied oder einer besonders schutzwürdigen Person einen Vermögensvorteil zu sichern. Es ist jedoch von grundlegender Bedeutung, die direkte Schenkung (die stets eine notarielle Urkunde erfordert) von indirekten Zuwendungen oder vom Vertrag zugunsten eines Dritten, der als Instrument zur Erzielung einer Zuwendungswirkung dient, zu unterscheiden, da sich aus dieser Einstufung wichtige Konsequenzen hinsichtlich der Gültigkeit, der Besteuerung, der Widerrufsmöglichkeit und des Schutzes der pflichtteilsberechtigten Erben ergeben.

Eine falsche Einordnung des Vorgangs kann das Risiko mit sich bringen, dass die Schenkung wegen Formmangels nichtig ist oder von Erben oder Gläubigern mit Herabsetzungs- oder Anfechtungsklagen angefochten wird, insbesondere wenn die Rechte der pflichtteilsberechtigten Erben verletzt oder die Steuerfreibeträge überschritten wurden. Aus diesem Grund ist es ratsam, vor dem Vorgehen die familiäre Situation, die Ziele der Schenkung, das eventuelle Vorliegen früherer Schenkungsurkunden und die steuerlichen Gesamtauswirkungen sorgfältig zu analysieren, um ein kohärentes und langfristig tragfähiges rechtliches Konzept zu erstellen.

Die Anwaltskanzlei Pogliani unterstützt Privatpersonen bei der Planung und Ausarbeitung von Schenkungsurkunden und Schenkungen zugunsten Dritter, auch im Zusammenhang mit Nachlassfragen und dem Schutz der Pflichtteilsberechtigten. Die Tätigkeit umfasst: vorläufige Analyse der Ziele des Mandanten und der familiären Verhältnisse; Wahl des Instruments (direkte Schenkung, indirekte Schenkung, Vertrag zugunsten Dritter, Familienverträge, sofern zulässig); Unterstützung im Verhältnis zum Notar; Bewertung etwaiger Anfechtungsrisiken und Optimierung der steuerlichen Aspekte.

In Handelsverträgen und Kaufvorverträgen (Immobilien, Unternehmenszweige, Lieferungen, Partnerschaften) ist die Bestätigungsanzahlung ein häufig genutztes Instrument zum Selbstschutz, um das Risiko einer Vertragsverletzung durch die Gegenpartei zu bewältigen. Bei schwerwiegender Vertragsverletzung kann die erfüllende Partei nämlich vom Vertrag zurücktreten und die erhaltene Anzahlung einbehalten oder das Doppelte der geleisteten Anzahlung verlangen, ohne auf ein Urteil zur Feststellung der Vertragsauflösung warten zu müssen, sofern die Voraussetzungen gemäß Art. 1385 des italienischen Zivilgesetzbuches erfüllt sind

Die jüngste einschlägige Rechtsprechung, darunter verschiedene Urteile des Gerichts von Turin aus dem Jahr 2025, hat bekräftigt, dass der auf der Grundlage der Anzahlung ausgeübte Rücktritt kein „freier Rücktritt“ ist, sondern eine besondere Form der Vertragsauflösung wegen Nichterfüllung: Die Nichterfüllung muss objektiv schwerwiegend und der Gegenpartei zuzurechnen sein, wobei dies konkret im Hinblick auf das Interesse des Gläubigerunternehmens zu beurteilen ist. Die Richter betonen zudem, dass der Antrag auf Einbehaltung der Anzahlung oder auf Zahlung des doppelten Betrags de facto die Ausübung des Rücktrittsrechts gemäß Art. 1385 ZGB beinhaltet, auch wenn der Antrag vor Gericht als Klage auf Vertragsauflösung formuliert wird.

Für Unternehmen bedeutet dies heikle strategische Entscheidungen:

Wenn die Gegenpartei vertragsbrüchig ist, muss entschieden werden, ob der Rücktritt mit Einbehaltung/Verdopplung der Anzahlung ausgeübt wird oder ob auf gerichtliche Vertragsauflösung und vollständigen Schadensersatz hingewirkt wird, wobei Überschneidungen oder miteinander unvereinbare Ansprüche vermieden werden sollten;

Wenn das Unternehmen eine Rücktrittsaufforderung und eine Forderung nach Rückzahlung des doppelten Betrags der Anzahlung erhält, muss geprüft werden, ob die beanstandete Vertragsverletzung tatsächlich schwerwiegend ist und ob der Rücktritt ordnungsgemäß und rechtzeitig ausgeübt wurde, um angemessene Maßnahmen zu ergreifen.

Eine ungenaue Formulierung der Klauseln zur Anzahlung sowie eine unvorsichtige Handhabung der Rücktrittserklärungen können die Position des Unternehmens gefährden: Es besteht die Gefahr, die Anzahlung zu verlieren, das Doppelte des erhaltenen Betrags zurückzahlen zu müssen oder den gewünschten Schadensersatzanspruch verweigert zu bekommen. Es ist daher unerlässlich, bereits in der Verhandlungsphase die Höhe der Anzahlung festzulegen, deren Regelung mit etwaigen Vertragsstrafen und ausdrücklichen Auflösungsklauseln abzustimmen und eine klare Formulierung hinsichtlich der Modalitäten der Ausübung des Rücktritts sowie des Verbleibs der gezahlten Beträge vorzusehen.

Die Anwaltskanzlei Pogliani unterstützt Unternehmen, Unternehmer und Gewerbetreibende bei der Ausarbeitung und Überprüfung von Verträgen, die eine Bestätigungsanzahlung vorsehen, bei der vorgerichtlichen Streitbeilegung (Mahnungen, Kündigungsschreiben, Rügen wegen Vertragsverletzung) sowie in Zivilverfahren zur Vertragsauflösung, Einbehaltung oder Rückzahlung des doppelten Betrags der Anzahlung. Die Tätigkeit ist darauf ausgerichtet, schnelle und wirtschaftlich tragbare Lösungen anzubieten: Wenn möglich, wird eine gütliche Beilegung der Streitigkeit bevorzugt; alternativ werden gezielte gerichtliche Schritte eingeleitet, die auf einer gründlichen Analyse des Vertrags, der Verhandlungsunterlagen und der jüngsten Rechtsprechung in diesem Bereich basieren.

Schweizer Staatsangehörige können aufgrund des in Art. 16 der Einleitenden Bestimmungen zum italienischen Zivilgesetzbuch verankerten Grundsatzes der Gegenseitigkeit Immobilien in Italien erwerben, was mit den Bestimmungen des Schweizer Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer (BewG) voll und ganz vereinbar ist. Dieser Grundsatz ermöglicht sichere Transaktionen für Hauptwohnsitze, Zweitwohnsitze bis zu 200 m², Grundstücke bis zu 1.000 m² und Gewerbeimmobilien ohne diskriminierende Einschränkungen. Es ist jedoch notwendig, alle Phasen der Transaktion sorgfältig zu beachten und die vollständige Einhaltung der Gesetze beider Länder zu gewährleisten, um reibungslose grenzüberschreitende Transaktionen zu ermöglichen. In Italien gibt es nämlich keine institutionelle Behörde, die die Bedingungen der Gegenseitigkeit im Voraus überprüft, wie dies in der Schweiz der Fall ist: Die Kontrolle obliegt dem einzelnen Notar.

Grundsatz der Gegenseitigkeit zwischen Italien und der Schweiz

Der Grundsatz der Gegenseitigkeit ermöglicht es Schweizer Bürgern, italienische Bürgerrechte, einschließlich des Eigentums an Immobilien, in Anspruch zu nehmen, da die Schweiz Italienern durch LAFE und OAFE ähnliche Rechte gewährt und Ausnahmen für Hauptwohnsitze und Gewerbeimmobilien vorsieht. Das italienische Außenministerium hat die Gegenseitigkeit für den Kauf von Ferienhäusern und dazugehörigen Grundstücken sowie Erbschaften bestätigt. Für Nichtansässige gibt es keine Hindernisse, sofern der Kauf unter diese Kategorien und Größenbeschränkungen fällt, wodurch unheilbare Vertragsnichtigkeiten vermieden werden. Die Beschränkungen gelten nicht für den Erwerb mortis causa.

Schweizer Gesetzgebung: LAFE und Beschränkungen

Das Schweizer LAFE regelt den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, befreit jedoch EU-/EFTA-Bürger, einschließlich italienischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Italien, und erlaubt ihnen den freien Erwerb für berufliche Zwecke oder als Hauptwohnsitz. Kantonale Genehmigungen sind hingegen für Ferienhäuser mit einer Fläche von mehr als 200 m² oder Grundstücke mit einer Fläche von mehr als 1.000 m² im Rahmen der jährlichen Bundeskontingente erforderlich. Verstöße führen zur Unwirksamkeit oder Nichtigkeit der Verträge und zu strafrechtlichen Sanktionen von bis zu drei Jahren Freiheitsentzug: Es ist daher unerlässlich, vor Beginn einer Transaktion in Italien die Bedingungen der Gegenseitigkeit zu überprüfen.

Kaufverfahren in Italien

In Italien beginnt der Kauf mit einem unwiderruflichen Angebot, das eine verbindliche Wirkung hat, die dem endgültigen Vertrag entspricht, und wird mit der notariellen Beurkundung abgeschlossen, die für die Wirksamkeit gegenüber Dritten erforderlich ist. Es ist obligatorisch, vorab die Baugenehmigung bei der Gemeinde und die Katasterkonformität zu überprüfen: Urkunden über illegale Immobilien sind ohne die Konformitätserklärung des Verkäufers (DPR 380/2001) ungültig. Schweizer Staatsbürger müssen sich außerdem vergewissern, dass keine kulturellen Auflagen bestehen (D.Lgs. 42/2004).

Steuerliche und finanzielle Aspekte

Beim Kauf fallen die Registersteuer (in fester oder proportionaler Form) und die Mehrwertsteuer für Neubauten an; die Doppelbesteuerung wird durch bilaterale Abkommen zwischen Italien und der Schweiz vermieden. Der Zugang zu italienischen Hypothekendarlehen ist für Nichtansässige möglich, aber komplexer: Kreditinstitute verlangen in der Regel einen Wohnsitz oder zusätzliche Sicherheiten, sodass eine rechtliche Unterstützung in der Verhandlungsphase ratsam ist.

Dienstleistungen der Anwaltskanzlei Pogliani

Als Spezialisten für grenzüberschreitendes Immobilienrecht zwischen Italien und der Schweiz unterstützen wir unsere Mandanten bei der Ausarbeitung von Kaufverträgen, der Überprüfung von Titeln und Gegenseitigkeitsbedingungen sowie bei der Abwicklung von Notarverträgen und Rechtsstreitigkeiten.

Die Tragödie von Crans-Montana hat die internationale Öffentlichkeit tief erschüttert. Neben dem Schmerz der betroffenen Familien stellt sich eine wichtige rechtstechnische Frage, die die Opfer und ihre Angehörigen kennen müssen, da sie einen entscheidenden Einfluss auf den Ausgang der in der Schweiz eingeleiteten Gerichtsverfahren haben wird: die tiefgreifenden Unterschiede zwischen dem Schweizer und dem italienischen System bei der Entschädigung für immaterielle Schäden.

In diesem Beitrag analysieren wir die Aspekte der Gerichtsbarkeit, des anwendbaren Rechts und die strukturellen Unterschiede zwischen den beiden Rechtssystemen bei der Regulierung von Schäden, die völlig unabhängig von wirtschaftlichen Aspekten wie der verminderten Arbeitsfähigkeit sind und das innere Leiden, den Schmerz, die Beeinträchtigung des Beziehungslebens und den Verlust der elterlichen Beziehung betreffen.

Gerichtsbarkeit

Bei Personenschäden oder Todesfällen in der Schweiz, wie bei der Tragödie von Crans-Montana, unterliegt die Gerichtsbarkeit dem Luganer Übereinkommen vom 30. Oktober 2007, das für Zivil- und Handelssachen zwischen Mitgliedstaaten der Europäischen Union und der Schweizerischen Eidgenossenschaft gilt.

Gemäß Art. 5 Nr. 3 des Übereinkommens ist für Klagen auf Schadensersatz wegen unerlaubter Handlung das Gericht des Ortes zuständig, an dem das schädigende Ereignis eingetreten ist (forum delicti). Im vorliegenden Fall besteht kein Zweifel daran, dass die natürliche und vorrangige Gerichtsbarkeit die schweizerische ist.

Die Schadenersatzklagen und Verfahren zur Feststellung der zivilrechtlichen Haftung im Zusammenhang mit der Tragödie von Crans-Montana werden daher vor den Schweizer Gerichten unter Anwendung der für diese Rechtsordnung geltenden Verfahrens- und materiellen Rechtsvorschriften durchgeführt.

Anwendbares Recht

Wenn die Schadenersatzklage vor einem Schweizer Gericht erhoben wird, bestimmt sich das anwendbare Recht nach dem Schweizerischen Bundesgesetz über das Internationale Privatrecht (IPRG).

Wenn die Parteien keinen gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalt haben, gilt das Recht des Ortes, an dem der Schaden entstanden ist, d. h. das Schweizer Recht. Das bedeutet, dass auch bei italienischen Opfern die Kriterien für die zivilrechtliche Haftung und die Schadensersatzberechnung nach Schweizer Recht gelten.

Dieser Aspekt ist vor allem im Hinblick auf den Ersatz immaterieller Schäden entscheidend.

Der immaterielle Schaden im italienischen Recht

Italien ist in Europa das Land, in dem immaterielle Schäden, d. h. Schäden an der psychophysischen Integrität und damit verbundene moralische Schäden, mit den höchsten Parametern abgegolten werden.

Im italienischen Rechtssystem betrifft der biologische Schaden die Verletzung der psychophysischen Integrität der Person und kann medizinisch-rechtlich festgestellt werden. Die Entschädigung erfolgt überwiegend anhand von Tabellenkriterien, die der erlittenen Invalidität einen wirtschaftlichen Wert zuweisen, mit der Möglichkeit einer individuellen Anpassung unter besonderen Umständen.

Der immaterielle Schaden besteht in innerem Leiden, Schmerz und seelischer Erschütterung infolge der Verletzung. Er ist vom biologischen Schaden zu unterscheiden und wird unter Berücksichtigung der Intensität des erlittenen Leidens angemessen abgegolten.

In Fällen von Tod oder schwerer Verletzung haben die Angehörigen des Opfers außerdem Anspruch auf:

- den immateriellen Schaden iure proprio, der mit dem Schmerz über den Verlust oder die Beeinträchtigung der Beziehung verbunden ist;

- Schadenersatz für den Verlust der elterlichen Beziehung, der auch die Störung des Familien- und Beziehungslebens umfasst.

Insgesamt sieht das italienische System für diese Art von Schäden erhebliche und stark personalisierte Entschädigungen vor.

Nichtvermögensschäden im Schweizer Recht

Das Schweizer System verfolgt einen grundlegend anderen Ansatz, der sich an Kriterien größerer Mäßigung orientiert.

Die Genugtuung (Wiedergutmachung des immateriellen Schadens) wird nach Billigkeitsgrundsätzen und mit weitem Ermessensspielraum des Richters festgesetzt. Eine wichtige praktische Referenz ist der vom Bundesamt für Justiz erstellte Leitfaden zur Hilfe für Opfer von Straftaten, der zwar im Zivilrecht nicht bindend ist, aber oft die Entscheidungen der kantonalen Gerichte beeinflusst.

Beispielsweise liegt die vorgesehene Genugtuung für den Verlust eines Kindes in der Regel zwischen 10.000 und 20.000 Schweizer Franken, also mindestens zehnmal weniger als in Italien für denselben Schaden üblicherweise anerkannt wird.

Schlussfolgerungen

Der Vergleich zwischen italienischem und schweizerischem Recht zeigt einen tiefgreifenden Unterschied bei der Entschädigung für immaterielle Schäden. Im Fall der Tragödie von Crans-Montana führt der gesamte Rechtsrahmen unweigerlich zu Verfahren in der Schweiz und zur Anwendung des Schweizer Rechts.

Ein zentrales Element betrifft jedoch den Lebenskontext der Opfer. Die betroffenen Personen und die Angehörigen der italienischen Opfer werden in Italien täglich mit den Folgen der Verletzungen oder des Verlusts eines Angehörigen leben: Der Schmerz, die Beeinträchtigung des Beziehungslebens und die Schwierigkeiten bei der Wiedereingliederung werden sich in ihrem sozialen und familiären Umfeld manifestieren.

Es ist daher von grundlegender Bedeutung, dass die Schweizer Justizbehörden bei der Ausübung ihres Ermessensspielraums alle Umstände des Falles berücksichtigen, einschliesslich des Umfelds, in dem das Opfer mit den Auswirkungen des schädigenden Ereignisses konfrontiert sein wird. Eine nach schweizerischen Maßstäben formal angemessene Entschädigung könnte für jemanden, der dieses Leid in einem anderen sozialen Umfeld erlebt, inhaltlich unangemessen sein. Das bedeutet nicht, dass die Anwendung der italienischen Tabellen gefordert wird, sondern dass die Richter aufgefordert werden, im Rahmen der ihrem System möglichen gerechten Bewertung auch das Lebensumfeld des Opfers als relevantes Element für die Bestimmung der Angemessenheit der Entschädigung zu berücksichtigen.

Für diejenigen, die sich in einem fremden Land mit den unvermeidlichen emotionalen Turbulenzen einer solchen Gerichtsverhandlung konfrontiert sehen, ist es von grundlegender Bedeutung, diese kulturellen Unterschiede zu verstehen und alle Umstände des Falles in ihren Rechtsanträgen wirksam darzustellen.

 

In einem Fall, den unsere Kanzlei kürzlich betreut hat, hatten mehrere Käufer einen Vorvertrag zum Kauf eines Ferienhauses in einer noch im Bau befindlichen Wohnanlage unterzeichnet. Nach Zahlung der Anzahlung und einiger Abschlagszahlungen, die an den Baufortschritt geknüpft waren, verlangsamten sich die Bauarbeiten zunehmend, bis sie schließlich ganz zum Erliegen kamen.

Das Bauunternehmen zeigte deutliche Anzeichen finanzieller Schwierigkeiten: Zahlungsverzögerungen gegenüber Lieferanten, ständige Verlängerungen der Lieferfristen und mangelnde Transparenz in der Kommunikation. Die Käufer, besorgt über die bereits geleisteten Zahlungen und das Fehlen konkreter Garantien, wandten sich an unsere Kanzlei.

Die Analyse der Unterlagen ergab Unregelmäßigkeiten im Vorvertrag, die Vorlage einer nicht gesetzeskonformen Bürgschaft und das Fehlen einiger obligatorischer Vertragsbestandteile (wie z. B. der Baugenehmigungen).

Dieser Fall zeigt konkret, wie wichtig es ist, dass Käufer bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags geschützt werden und wie eine korrekte rechtliche Unterstützung den Verlust der an den Bauunternehmer gezahlten Beträge verhindern kann.

Die gesetzlich vorgesehenen Schutzinstrumente für Käufer von zu errichtenden Immobilien

Das Gesetzesdekret 122/2005, geändert durch das Gesetzesdekret 14/2019, regelt streng die Beziehungen zwischen Käufer und Bauunternehmer, wenn die Immobilie noch zu errichten oder noch nicht fertiggestellt ist.

1. Verpflichtung zum Abschluss eines Vorvertrags durch öffentliche Urkunde oder beglaubigte private Urkunde.

Der Vorvertrag muss von einem Notar aufgesetzt und in das Grundbuch eingetragen werden, um Sicherheit und Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten zu gewährleisten.

2. Obligatorische Bürgschaft zur Sicherung der gezahlten Beträge

Der Bauunternehmer muss dem potenziellen Käufer eine Bürgschaft gemäß dem Ministerialmodell ausstellen, die Folgendes abdeckt:

-Anzahlungen

-Vorauszahlungen

-alle vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags gezahlten Beträge

Im Falle einer Unternehmenskrise kann der Käufer die sofortige Rückerstattung der Beträge direkt vom Bürgen (Bank oder Versicherung) verlangen.

Die Nichtvorlage der Bürgschaft führt zur Nichtigkeit des Vorvertrags.

3. Obligatorischer Inhalt des Vorvertrags

Das Gesetz schreibt vor, dass im Vorvertrag Folgendes angegeben werden muss:

• genaue Identifizierung der Immobilie und der Nebengebäude
• technische Merkmale des Projekts
• Fertigstellungsfristen und Fortschrittsstände
• Preis, Zahlungsmodalitäten und gezahlte Beträge
• Angaben zur Bürgschaft
• eventuelle Hypotheken oder Belastungen
• Baugenehmigungen und Angaben zu den beauftragten Unternehmen

Außerdem müssen beigefügt werden: Projekt, Leistungsbeschreibung und Beschreibung der Ausstattungsmerkmale.

4. Obligatorische zehnjährige Nachhaftungsversicherung bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags

Bei Abschluss des endgültigen Vertrags muss der Bauunternehmer eine zehnjährige Versicherungspolice vorlegen, die Folgendes abdeckt:

• Verfall des Gebäudes
• schwerwiegende Baumängel
• Schäden gegenüber Dritten

Auch die Nichtvorlage der Police führt zur Nichtigkeit des endgültigen Vertrags, die nur vom Käufer geltend gemacht werden kann.

Wie Sie sich schützen können: Die Bedeutung der Rechtsberatung bereits ab dem Vorvertrag

Unternehmenskrisen im Bausektor können für Käufer folgende Folgen haben:

• Stillstand der Baustellen
• Nichtübergabe der Immobilien
• Verlust der geleisteten Anzahlungen
• Probleme bei der Freigabe der Immobilie von Hypotheken

Die Beauftragung einer spezialisierten Anwaltskanzlei ermöglicht es Ihnen:

• die Ordnungsmäßigkeit der Bürgschaft und der Unterlagen zu überprüfen
• die Zuverlässigkeit des Bauunternehmers zu kontrollieren
• die Einhaltung des Gesetzesdekrets 122/2005 sicherzustellen
• rechtzeitig bei Vertragsverletzungen eingreifen
• die Bürgschaft aktivieren, um die gezahlten Beträge zurückzuerhalten
• Unterstützung bei Insolvenzverfahren oder in Krisensituationen erhalten

Wenn Sie eine im Bau befindliche Immobilie gekauft haben und Probleme feststellen

Die Anwaltskanzlei Pogliani unterstützt Käufer von unfertigen, blockierten oder in Insolvenzverfahren des Bauunternehmers verwickelten Immobilien.

Wir können Ihnen helfen bei:

• Nichtlieferung der Immobilie
• ungerechtfertigten Verzögerungen
• Unregelmäßigkeiten im Vorvertrag
• nicht vorhandener, unvollständiger oder nicht konformer Bürgschaft
• Nichtlieferung der Zehnjahrespolice
• gerichtlicher Liquidation des Bauunternehmens

Kontaktieren Sie uns für eine sofortige Bewertung Ihres Falles und um Ihre Investition zu sichern.