Dans une affaire récemment traitée par notre cabinet, plusieurs acheteurs avaient signé un contrat préliminaire pour l'achat d'une maison de vacances dans un complexe résidentiel encore en construction. Après le versement de l'acompte et de quelques acomptes liés à l'avancement des travaux, le chantier a commencé à ralentir jusqu'à s'arrêter complètement.

La société constructrice montrait des signes évidents de difficultés financières : retards dans les paiements aux fournisseurs, prolongations continuelles des délais de livraison et manque de transparence dans les communications. Les acheteurs, inquiets pour les sommes déjà versées et l'absence de garanties concrètes, se sont adressés à notre cabinet.

L'analyse de la documentation a mis en évidence des irrégularités dans le contrat préliminaire, la remise d'une garantie non conforme à la loi et l'absence de certains éléments obligatoires du contrat (tels que, par exemple, les titres de construction).

Ce cas démontre concrètement à quel point il est nécessaire que les acheteurs soient protégés dès la signature du contrat préliminaire et comment un soutien juridique approprié peut éviter la perte des sommes versées au constructeur.

Les instruments de protection prévus par la loi pour les acheteurs d'un bien immobilier à construire

Le décret législatif 122/2005, tel que modifié par le décret législatif 14/2019, régit de manière stricte les relations entre l'acheteur et le constructeur lorsque le bien immobilier est encore à construire ou n'est pas achevé.

1. Obligation de conclure le contrat préliminaire par acte public ou par écrit privé authentifié.

Le contrat préliminaire doit être rédigé par un notaire et transcrit dans les registres immobiliers, garantissant ainsi la sécurité et l'opposabilité à des tiers.

2. Garantie obligatoire pour garantir les sommes versées

Le constructeur doit délivrer au promettant acquéreur une garantie conforme au modèle ministériel, qui couvre :

- les acomptes

- les acomptes

- toute somme versée avant l'acte notarié

En cas de crise de l'entreprise, l'acquéreur peut obtenir le remboursement immédiat des sommes directement auprès du garant (banque ou assurance).

La non-remise de la garantie entraîne la nullité du contrat préliminaire.

3. Contenu obligatoire du contrat préliminaire

La loi impose que le contrat préliminaire indique :

• l'identification exacte du bien immobilier et de ses dépendances
• les caractéristiques techniques du projet
• les délais de réalisation et l'état d'avancement
• le prix, les modalités de paiement et les montants versés
• les détails de la garantie
• les hypothèques ou restrictions éventuelles
• les titres de construction et les coordonnées des entreprises contractantes

Doivent également être joints : le projet, le cahier des charges et la description des finitions.

4. Police d'assurance décennale obligatoire à la signature de l'acte

Au moment de la conclusion du contrat définitif, le constructeur doit remettre une police d'assurance décennale couvrant :

• la ruine du bâtiment
• les défauts de construction graves
• les dommages causés à des tiers

La non-remise de la police entraîne également la nullité du contrat définitif, qui ne peut être invoquée que par l'acheteur

Comment se protéger : l'importance de l'assistance juridique dès le contrat préliminaire

Les crises sociétaires dans le secteur de la construction peuvent entraîner pour les acheteurs :

• le blocage des chantiers
• la non-livraison des biens immobiliers
• la perte des acomptes versés
• des problèmes pour libérer le bien immobilier des hypothèques

Faire appel à un cabinet d'avocats spécialisé permet :

• de vérifier la régularité de la caution et de la documentation
• de contrôler la fiabilité du constructeur
• de garantir le respect du décret législatif 122/2005
• d'intervenir rapidement en cas de manquement
• d'activer la garantie pour récupérer les montants versés
• de bénéficier d'une assistance dans les procédures collectives ou les situations de crise

Si vous avez acheté un bien immobilier en cours de construction et que vous rencontrez des problèmes

Le cabinet d'avocats Pogliani assiste les acheteurs de biens immobiliers non achevés, bloqués ou impliqués dans des procédures collectives du constructeur.

Nous pouvons vous aider en cas de :

• non-livraison du bien immobilier
• retards injustifiés
• irrégularités dans le contrat préliminaire
• cautionnement inexistant, incomplet ou non conforme
• non-livraison de la police décennale
• liquidation judiciaire de l'entreprise de construction

Contactez-nous pour une évaluation immédiate de votre cas et pour sécuriser votre investissement.